房地產營銷推廣方案（分享十九篇）

發表時間：2019-10-05

房地產營銷推廣方案（分享十九篇）。

★ 房地產營銷推廣方案

活動主題：

歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）

我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

（項目名稱），我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）

活動形式：

論壇、產品推介

活動時間：

20xx。05。01——20xx。05。03

活動地點：

（項目名稱）銷售中心

概要內容：

答謝老客戶開發新客戶

活動背景

（項目名稱）地處渾南新區的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節，（項目名稱）收獲了廣大業主的好評，業主收獲了家的溫暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客戶的業余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發掘新客戶，鞏固（項目名稱）置業的品牌形象。

活動目的

1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業產品的知名度和美譽度。

2、通過活動執行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷售目的。

3、展示（項目名稱）地產的理念與服務，感恩老客戶，拓展新客戶。

活動前期安排

1、活動執行人員的安排。

2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

3、迎賓人員到位。

4、現場活動內容需要準備的材料及冷餐的擺放。

室內活動

1、5月1日當天，有著名房產類節目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現場以房產論壇形式，為大家解說（項目名稱）項目優勢，對產品進行詳細解說，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。

2、5月2號由著名節目主持人一鳴攜手著名風水大師，為現場來賓從風水角度解讀（項目名稱）項目獨特之處，從而吸引意向客戶對產品產生傾向性，從而達到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網房產頻道資深主編組成“（項目名稱）砍價團”，做到你買房我砍價，活動現場為大家解說（項目名稱）產品優勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達到最終銷售目的。

室外活動

來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞

1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項目名稱），感受生活在（項目名稱）的美好。

2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊親情獻唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。

3、傍晚時分，邀請大家來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進行互動，增強活動氛圍。

DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業余生活。

DIY手工皂，讓客戶充分發揮自己的想象力，在設計及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風箏，讓（項目名稱）業主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。

茶歇

歷來（項目名稱）的活動非常重視餐區的品質和美食的種類，這次活動我們在以往基礎上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進而大快朵頤，流連忘返。

★ 房地產營銷推廣方案

一、項目建設說明

空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利于企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區位于百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20xx多米。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風格、標準一般。

(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發策略定位

(1)、小區規模、規劃占地5萬平方米以內，規劃建筑面積10萬平方米以內。

(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質量。

(5)、科學的物業管理。

四、項目建設規模、小區規劃、建筑風格

1、建設規模

規劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建筑風格

(1)、小區規劃有創意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防范措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區配套費：

①小區道路(含照明)，30元/㎡。

②小區綠化景觀，15元/㎡。

③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建筑面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=85797495元。

商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費：1767×17683.98=31247592元。

車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費：1667×9013=15024671元。

總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

總計：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4)、總計：226049724元。

3、利潤估算：

(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。

(2)、稅金：暫按下三項計：

①營業稅：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、稅后利潤：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項目資金運作

1、項目初期投資

(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元

(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。

2、項目的融資

(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項目實施原則及建設周期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設周期

(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質勘察。

(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。

(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

十、項目立項結論

通過以上論述，該小區建成后，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

★ 房地產營銷推廣方案

**項目營銷推廣方案

圍繞本案的策劃目標，****房地產開發****在具體策劃中形成調查、研究、梳理、策劃、調整、實施的循環工作流程，理出本案策劃的主要思路為：

1、擬用本案的策劃目標為核心指導思想，通過對市場的調查和分析，抓住市場空白點，細分市場，找準項目在市場上的潛在客戶群，然后作出準確的市場定位──“吃透市場”；

2、根據住宅市場的實際情況，務實地進行產品研究創新，尋求新的價值突破點和發展契機，與周邊環境（即區域環境）相結合──“吃透產品”；

３、在策劃中，在市場和產品之間預留下溝通的通道，為把策劃轉變成現實奠定堅實基礎──“吃透執行”。

針對**項目銷售現狀，再結合衡陽市2012年房交會的有關情況對中秋國慶活動方案做一些調整，制定相應的營銷方案，請集團審議：

一、營銷情況簡要

高層認購營銷活動自*月*日至*月*日，近**天的時間里，原定的高層營銷方案沒有取得預期效果，在銷售方面僅認購**套小面積房，9月份我們經對對前段時間銷售情況的總結和分析，制定了《**項目迎中秋、國慶營銷推廣活動》推出了6重大禮惠業主活動，通過調整層差價來降低起價吸引了客戶的關注程度，從目前情況來看，應該講我們的活動效果是明顯的，市場定位是準確的，看房、訂房、買房客流明顯增加，我們認為這次市場定位**應該繼續持行下去，將活動延續到**會。

二、***期間**措施

1**補貼購房者契稅**%，即在房地產交易會期間簽約的所有購房者在申領房地產證時征收**。

2、開發商優惠購房戶每套房款**元，即**通過新聞發布會告知全市人民在房交會期間購房的憑****元的代金卷購房，可以享受購房優惠每套**元。

三、周邊樓盤調查情況透析

1、【****】

****從年初至今共推出**套**，目前已簽約**套房，還剩**套**，銷售率為**%，銷售面積為**平米，回款約**萬元，成交單價為**元/平米。目前市場推出均價約為**元/平米（還有折扣，本周該項目高層簽約價****元/平米），由于****本身賣點不多，位置不好，火車噪聲大及房地產市場環境嚴厲等條件制約，通過以價換量來回籠資金，并且以競爭樓盤達不到的低價來搶占市場，對片區樓盤都產生了一定的影響。

2、【****】

****與本項目推出時間較近，在前期也是定房定價蓄水客戶，目前去化率約**%，1月銷售**套，均價**元/平米，3月份銷售19套，均價***元/平米；4月銷售**套，均價**元/m2；5月銷售**套，均價**元/m2；6月銷售**套，均價**元/m2；7月銷售**套，均價**元/m2，8月銷售**套，均價**元/m2；9月銷售**套，均價**元/平米，從****銷售套數及**來看均處于一個慢慢穩步上升的通道中，該項目9月通過準現房放價活動在**。

3、另外****3550的均價（一價清，實際**也就3400不到），****3500的均價（處于***對面，獨自修建***帶和**大橋）等等項目與我們項目也有一定的可比性。

4、***市部分樓盤成交**對比

通過對周邊競爭樓盤市場權衡分析，以競爭樓盤9月份實收均價為基數，得出**項目項目的最終實收價：**元/平米。結合本次活動和**調整，收到的均價控制范圍如下：

（一次性）**元/平米---（按揭）***元/平米。

四、**策略

1、**表調整:

a、高層**表和中秋活動**表一致（**不作調整）即：層差****元/層。

b、多層**米加價**元/m2。

2高層及多層付款優惠調整為：一次性付款**折扣，按揭付款**折扣。

備注：調整的目的

（1）確保**電梯房的進一步銷售，繼續中秋節活動，并在房展會上取得初步成效；

⑵房交會**提倡的*萬元優惠，為保證先購房戶**心里平衡性，在高層取消中秋禮****（合計取消***元優惠）；結果是：在房交會期間購房者，高層優惠每套降低**元，多層優惠約**元/套。

3、客戶購房優惠四重禮

a、一個重要的禮物：在房交會期間，這些多層和高層建筑得到了1萬元的購房款

b、雙倍禮：高層*電梯房另贈3萬元

c、三重禮：一次性付款*折扣，按揭付款*折扣

d、四重禮：簽約禮品

五、宣傳措施

宣傳口號

1報紙：在**晚報3-4期刊登廣告

2、廣播或電視進行宣傳

三。短信：發送10萬條短信至**區手機號碼，告知中秋國慶節活動情況

4、宣傳單頁：印制a4大小宣傳單頁**份發放。

5、移動戶外宣傳車

6、更換部分戶外廣告

六、人員及任務安排

1、七、附件：

1、**調整對比表

2、宣傳設計圖樣稿

3、工作安排計劃表

以上方案請批復！

****房地產開發****

二0一二年十月二日

★ 房地產營銷推廣方案

華宇七-八月活動計劃初表

一. 針對暑期小孩的

1超級寶貝系列（母嬰產品展示、寶寶爬行比賽、充氣宮廷游戲、兒童英語、學前兒童智力發展講座等）

1. 母嬰用品展示：邀請商家帶自己有代表性的商品到華宇楠苑銷售中心進行展示，意在吸引廣大有孩子或即將有孩子的消費者前往華宇楠苑現場觀展，潛在的把華宇楠苑的銷售宣傳出去，對開發出新的客戶群體有極其重要的意義。

2. 寶寶爬行比賽：用現在家長們們的寶貝孩子為主線，以小孩為主角開展的比賽活動，互動性強，參加性廣泛，意在吸引廣大有孩子或即將有孩子的消費者前往華宇楠苑現場觀展，潛在的把華宇楠苑的銷售宣傳出去，對開發出新的客戶群體有極其重要的意義。

3. 充氣宮殿玩耍：對華宇楠苑的吸引力不能僅僅只在家長群體中表現，更具體的還要用小孩子的愛好來吸引他們。

這種方式對于欲買房而又猶豫不決，為孩子以后生活環境擔心的家長往往能收到意想不到的效果，不管怎么樣，孩子才是他們的中心思想，不管買什么樣的房子都看重環境對孩子的影響力有多大。所以，這也是條售房的主線！

4. 幼兒英語：現在是信息時代，從小開發孩子們的英語愛好這對于以后如何掌握這門學科有著至關重要的作用，而欲買房子的家長們看到了我們華宇楠苑為孩子考慮到這么多，那么他們考慮買房子的可能性就不小了，這也可以為我們開發新客戶、回饋老客戶做個很好的禮物送給消費者，何樂而不為呢？

5. 學齡前兒童益智開發講座：現在是信息時代，對于開發小孩潛力，繪畫也是個不錯的方法，而欲買房子的家長們看到了我們華宇楠苑為孩子考慮到這么多，那么他們考慮買房子的可能性就不小了，這也可以為我們開發新客戶、回饋老客戶做個很好的禮物送給消費者，何樂而不為呢？

2超級夏令營（現場杯畫、t恤印刷、小書畫家競賽展覽、小金融家講座）

1. 現場畫杯子及畫畫：這是培養娃娃動手能力的開始，既能吸引廣大父母，又能為華宇楠苑大造噱頭，為后來的房子銷售做好充分準備。

我們可以將范圍擴大到年輕夫婦，當場繪制，然后在下一步將其打印到情侶t恤上。

2. 現場印t恤：在印有華宇楠苑的t恤上，現場將小朋及情侶友畫的畫印制在t恤上，制作成時下流行的親子裝和情侶裝，即實用又為華宇楠苑提供了極大的免費宣傳，實為一舉兩得之作。

③. 小小書畫家比賽和畫展：這也是開發孩子潛力，吸引家長的一種很有效的方法，在現場每人分發一張印制有華宇logo的素描紙，并邀請專業畫家現場點評比賽，隨后勝出的家庭將會享有購房優惠及隨贈的小禮品。

3. 小小理財家講座：對于中國小孩子的理財一直都是個問題，有待我們所有的父母全力而為去解決，然而能提出如此想法的華宇楠苑將會受到怎么的青睞呢？

其實，從大的角度看，買房也是一種理財方式，這樣的活動和這樣的方地產不期而遇。我認為開發新客戶是一個特別可取的主意。

二. 針對投資客的

1民生銀行（或中國建設銀行投融資管理專題講座）

對于這樣的講座，我想很多人都喜歡，特別是對于喜歡投資的群體，而銀行卻是擁有這樣群體最多的機構，邀請理財專家為我們廣大消費者進行面對面的投資理財專題講座，不僅能吸引廣大的消費群體，還能和銀行共享銀行自己所擁有的投資群體，這樣兩全其美的事情，何樂而不為呢！-----（與銀行客戶共享）

2華爾街郵報投資集團高級投資者投資講座及國際趨勢：

給當前的消費群體一個金融頭腦風暴不是一個好建議。

3，適合年輕時尚群體和年輕家庭

1、讓我們結婚吧：

時下，總會有許多流行時尚前沿的東西，然而婚紗攝影卻是一曲不老神曲，“我們結婚吧！”這么中肯耐聽、感動溫婉的話，我想是每個年輕人不泯的夢吧。讓我們攜華宇楠苑和你們兩個一起戰斗到底。

屆時再邀請專業攝影師現場拍照，攝影專家現場點評，優勝者將有機會獲得華宇送出的豐厚獎品及購房的特大優惠。現場還會有一些奢侈屆耳熟能詳的奢侈品在現場進行**拍賣，對于這么好的好事，我想，廣大消費者有錯過的理由嗎？購房，只是時間問題了！

----- 結婚血拼季（婚紗秀、婚紗照組合優惠團、婚紗攝影展示、奢侈品拍賣和展示）

2、 in成都系列活動：

in成都，最時尚。成都時尚，年輕人時尚。走在時尚前沿，何不利用時尚平臺為自己做廣告呢？

找一群拍客，在華宇楠苑拍下自己和楠苑的**，發到in成都平臺上，每天面對這么多流量的點擊率，楠苑“不火都不行”了。這是個不錯的主意哦！

4風暴活動（以下為獨家資源）

法國領事和你喝紅酒：

炎炎夏日，一杯紅酒；幾分醉意，幾分愜意。在經濟社會快速發展的今天，疲勞總是不可避免的。來一場波爾多紅酒會吧，還有法國領事face to face的為你解讀法國紅酒的淵源歷史，這樣的盛會，也是高薪族們常玩的游戲吧。

順便拉攏幾個新客源，在穩固老客源，穩中求勝才是關鍵。還等什么？我們開始吧。這是我們的獨家資源，很難找到！

2. 勇闖天涯 ---- 雪花啤酒免費喝

夏日的炎熱，啤酒的清爽。兩者在一起，簡直有點天作之合。用年輕人自己的狂歡來詮釋現代社會的狂歡節。

這可是個高人氣的聚會。來自五湖的投資者和商人聚集在華宇楠苑，共度一個涼爽的夏天。這也是在告訴世界：

華宇楠苑是我們年輕人的世界。這樣，吸引了年輕人的客戶群。年輕人的排隊當然年輕人才能懂得其中的樂滋味！

3. 夏季到華宇來看雪

夏天看雪已經不是神話，但如果你在夏天看到成都下雪，那就有點神話了。不信，來華宇楠苑來看看吧！讓你親身感受到哈爾濱冬季冰雕恢弘。

可以冰雕一座城池、可以冰雕一栩動物、可以把整個華宇楠苑冰雕下來，這么震撼的活動，消費者還在考慮什么呢？肯定會蜂擁而至，現場人氣不但可觀，說不定籠絡點新客源也不是什么問題了吧！----- 大型冰雕主題活動

4. 臺灣美食展

臺灣人一直都很小資，對于吃的更是講究。在整合了大陸各地的美食后，臺灣推出了獨具特色的食素文化！現在人們提倡飲食健康，看來食物對現代人的重要性。

但是不能盲目，要講究，要養生，那么，臺灣美食必是食客們關心的事，更何況還有專門的臺灣本土美食家現場講解指導并烹飪，這樣，慕名前來的就不只有本土買家，臺灣投資客也攜款而來攜房而走就不是問題了！-----素食文化與臺灣投資者

5. 玩轉拉斯維加斯

拉斯維加斯（las vegas）是美國內華達州的最大城市，以賭博業為中心的龐大的旅游、購物、度假產業而著名，是世界知名的度假圣地之一。多少國人夢寐的圣地，只是真正能親身涉足此地的人又是多么的屈指可數。現在你有機會了，華宇楠苑將為你提供去拉斯維加斯免費旅游的機會，只要你來華宇楠苑，只要你能玩轉拉斯維加斯，只要你能成為最后的贏家，那么去這么神圣之地就再也不是神話。

并同時享有購房大優惠哦。這么大好的事還等什么呢？快來吧。

2011.06

★ 房地產營銷推廣方案

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

★ 房地產營銷推廣方案

房地產評估委托協議書1

阜陽和德房地產評估咨詢有限公司：

因太和縣糖業煙酒有限公司企業改制工作的需要，現委托你單位對該公司的兩處固定資產(原紅蘋果酒樓和中心批發部)進行實地評估。具體事項如下：

一、估價對象概況：根據商辦【20__】10號文件、房產局提供的產權檔案等相關資料，確定兩處房地產概況分別為：1、原紅蘋果酒樓(面向人民中路，店面自北向南第一、二兩間至三層)，商業性質，框架結構，建筑面積為272.4?O(一至三層分別為);2、中心批發部(面向鏡湖中路，店面自東向西第一間，二層自東向西兩間)，商業性質，框架結構，建筑面積為125.82?O(其中：一層為?O，二層為 ?O)。

二、估價目的：因企業改制工作的需要評估估價對象房地產市場價值參考

三、估價基準日：____年_月_日

四、價值定義：原紅蘋果酒樓一至三樓房產市場價，中心批發部房地產綜合市場價。

委托單位名稱：

受托單位名稱：

____年_月_日

房地產評估委托協議書2

我方因____的需要，現委托你所對___路(街、巷)___號房地產進行價格評估，請在天內給予受理答復。

委托單位或委托人(簽章) 經辦人：

年月日　年月日

房地產評估委托協議書3

委托方(以下簡稱甲方)：

估價方(以下簡稱乙方)：

甲、乙雙方遵照國家有關合同法及法律規定，經雙方協商一致，特訂立本業務委托書條款，以供雙方共同遵守履行。

一、委托估價對象：

二、委托估價目的：

為確定房地產價值提供參考依據。

三、估價時點：年月日

四、收費標準及付款方式：

1、收費標準按國家計委、建設部計價格字(1995)第971號規定的房地產評估收費標準進行收費。

2、付款方式：業務委托書簽訂后，甲方在領取評估報告書時一次性付清

元(人民幣)作為評估費。

五、甲方的權利和義務：

1、按約定的`日期為乙方提供與評估相關的文件、資料，并對提供的文件、資料的真實性、準確性和合法性負責。

2、乙方在評估過程中需甲方配合的，特別是在進行現場勘察或房地產清查核實工作時，甲方應指定相應的專業技術人員或其他相關人員積極配合。

3、按業務委托書規定及時付清評估費用。

六、乙方的權利和義務：

1、評估工作過程中嚴格堅持獨立、客觀、公正的原則進行評估，對出具的房地產估價報告負相應責任;

對甲方提供的內部資料和評估結果嚴守秘密。

2、乙方按約定時間提供估價報告，若甲方原因，乙方有權延長交付估價報告時間。

在評估過程中若因甲方提出重大更改，造成乙方返工，雙方應另行協商加收評估費用和延長出具評估報告時間。

3、乙方受甲方委托，依據房地產評估規范及程序出具評估通知書或評估報告，并收取評估費用。

如非乙方原因，甲方出現貸款未審批或貸款額減少等情況，乙方不負任何責任，不給予退還評估費用。

七、其他約定：

八、未盡事宜，雙方友好協商解決。

九、甲方鄭重承諾：

1、提供的評估材料均真實有效;

2、對因上述材料虛假導致評估結果不準確的，應承擔相應責任。

甲方：乙方：

經辦人：經辦人：

電話：電話：

地址：地址：

簽訂日期：年月日

房地產評估委托協議書4

____土地房地產評估有限公司：

我單位(個人)因事宜，委托你單位對下列房地產(房產、土地或構筑物等)進行價格評估，并出具評估報告。

委托單位名稱： (蓋章) 經辦人：

受托單位名稱： (蓋章) 經辦人：

____年_月_日

房地產評估委托協議書5

__房地產土地評估有限公司:

茲委托貴公司評估雷州市附城糧所位于雷州市雷城鎮關部前街(原附城糧所院內)的房地產于20__年6月25日的在估價設定前提下的市場價值,為我方土地儲備回收土地使用權及房屋所有權提供參考依據。

特此委托。

委托方：__市土地儲備管理中心

聯系人：吳___

聯系電話： 187_______108

20__年_月_日

★ 房地產營銷推廣方案

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441。5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由于漢沽房地產市場的發展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1。在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2。在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅：

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接：而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態：

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱規劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建筑形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3。樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。

4。已售出產品面積區間與總價格區間分析：

四、已購客戶分析

1。付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。

2。年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子

★ 房地產營銷推廣方案

廣告客戶(甲方)：

地址：郵政編碼：

電話：傳真：

廣告代理單位(乙方)：

地址：開戶行：

帳號：郵政編碼：

電話：傳真：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規、規章的規定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方開發的項目(以下簡稱本項目)的廣告推廣事宜簽訂本合同并共同遵守。

第一條服務內容

甲方委托乙方為本項目指定整合推廣公司，并全程負責該房地產項目的整合推廣策略、廣告創意表現、銷售工具等平面印刷品設計、公關活動策劃、媒體建議與輔助實施、軟性宣傳等工作要求及內容。合同期間，乙方向甲方提供詳盡的專業推廣服務(詳見附件)。

第二條服務方式

乙方為甲方成立項目專案服務小組，為甲方項目提供全程推廣服務。

第三條服務期限

本合同簽定之日起至項目售罄為止。

備注：按照房地產行業標準，項目銷售達到項目體量的90%，即視為項目售罄。

第四條服務費用

全程服務總費用：人民幣66萬元(大寫人民幣陸拾陸萬元整)。

第五條付款方式

預計該項目主要服務周期為15個月，具體付款方式如下：

1、第一次付款：雙方簽訂合同一周內，甲方向乙方支付服務費10萬元(大寫壹拾萬元整)，作為乙方項目組前期工作啟動費用;

2、后續進度付款：從合同簽訂日的第二個月起，剩余服務費分為14個月分月支付，即甲方按每月4萬元(大寫肆萬元整)向乙方支付服務費。甲方于每月的15日前向乙方支付此費用。

3、根據項目具體銷售情況，若實際服務周期超過15個月，“第15個月的服務費用”甲方可推遲至“項目售罄”時(按合同約定的項目售罄標準)支付乙方，在此期間乙方有義務繼續為甲方提供該項目相應的推廣服務，直至項目售罄為止。

4、實際服務周期若不足15個月項目即售罄，甲方應將剩余款項一次性支付予乙方。

備注：乙方需向甲方提供等額有效的正式發票。

第六條甲方的權利義務甲方權利

1、甲方有權就乙方的工作進度及工作質量提出指導性意見;

廣告方案、設計稿和其他書面工作文件后及時提出書面修改意見和建議，乙方據此進行修改、調整，甲方簽字確認方為定稿。但甲方應尊重乙方的專業經驗和知識，并考慮乙方工作周期等因素，及時、完整地提出明確的意見，以便乙方有足夠時間保質保量完成各項業務;

3、如乙方無故解約，甲方保留追究乙方法律責任的權利。甲方義務

真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起的法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責;

建議和作品，甲方若有異議或者修改要求應在五個工作日內書面提出，否則視為確認或同意;

6、甲方應按照本合同的規定，如期如數向乙方支付整合推廣服務費用;以保證項目的`正常進行;

7、甲方應指定專人與乙方進行業務聯絡;

8、合作期內，甲方在事先未征得乙方同意的情況下，不得另行委托其他公司進行設計，否則視為違約;

涉及購買及服務費用等商業機密。

第七條乙方的權利義務乙方權利

1、乙方有權按約定取得本項目合同費用;

2、乙方享有在不改變甲方既定目標與工作要求的前提下，自行組織開展工作的權利;

印刷品、影視廣告作品上標注“整合推廣：“智一天合”廣告字樣。

乙方義務

4、乙方為甲方成立項目服務小組，該項目小組由項目總監負責，并且根據工作量配備優秀的設計人員和文案。

5、乙方須根據甲方要求保證交稿時間，所有的交稿數量均以甲方最后的確認稿為準。

按質、按量完成甲方委托的各項工作，并為甲方資料保密;

文案應以書面或電子文檔形式向甲方提交，經甲方確認的廣告策劃方案，乙方應嚴格執行，未經甲方書面同意，乙方不得擅自更改;

8、乙方每季度末的日內提供下季度廣告推廣和傳播計劃及本季度推廣總結，經過甲方簽字確認為準，并按此思路進行廣告創作和執行。

第八條知識產權

本合同所完成之成品或所確認之設計稿件，在所服務階段款項結清后，其所有權及使用權、版權歸甲方。但在設計成品發布后，乙方有權使用所設計之作品參與公益、專業、行業或各類組織機構所組織的競賽評比活動和乙方的宣傳品上。

第九條違約責任

1、本合同一經生效，甲乙雙方不得無故擅自解除合同，否則擅自解除合同的一方應負違約賠償責任，向另一方支付本合同總金額20%的違約金;

2、如乙方工作無法達到甲方工作要求，甲方有權要求乙方給予改正或更換項目人員，如仍不見效，甲方擁有提前解約權，但已經履行的服務期款項應予以結清;

滯納金以及乙方在解除合同前已經履行的服務期款項，并應向乙方支付本合同總金額10%的違約金。

第十條免責條款

如因不可抗因素致使甲、乙雙方不能按期執行本合同項目之下合作內容，

甲、乙雙方可根據該不可抗力的嚴重程度做出如下選擇：

1、順延項目的完成期限。

2、終止本合同。

第十一條爭議的解決

本合同未盡事宜，由雙方友好協商解決。若協商不成，任何一方均可向乙方所在地人民法院提起訴訟。

第十二條其他

本合同期滿自然終止，如需延長，由雙方于期滿前一個月商定續簽事宜。本合同未盡事宜，由甲乙雙方友好協商一致另行簽訂補充協議，補充協議是本協議的組成部分，具有相同法律效力;補充協議與本協議不一致的，以補充協議為準。

本合同一式肆份，甲乙雙方各持貳份。本合同于甲乙雙方公司授權代表簽字并公司蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

★ 房地產營銷推廣方案

一、調研收集資料

1、項目用地范圍紅線圖、外部條件規劃圖及項目總平面圖。

2、國家有關的建筑設計規范與準則。

3、鄭州市(或項目所在城市)房地產息及有關配套文件。

4、同類項目開發的經驗和資料。

5、有關房地產行業的經濟指標和分析資料。

6、國家建設部發布的《房地產項目經濟評價方法》。

7、《河南省建筑工程投資估算指標》。

8、現行房地產行業的稅費取值依據及稅率。

二、設計目的：

畢業設計是在專業課程已修完的基礎上進行的綜合教學環節，本設計是在實際類似工程基礎上

結合學生能力擬定的課題。通過畢業設計的實踐，鞏固和加強學生所學知識，通過對項目的背景分析、規劃方案、開發方案和營銷方案和經濟效益評價的編制，掌握各分項編制的原則、方法和步驟，并獲得進行項目營銷策劃分析的基本訓練，培養學生獨立分析問題、解決問題和實際動手能力。

三、設計任務：

1、在教師指導下結合實際工程擬定項目背景資料

2、查閱、熟悉項目地塊及規劃圖;

3、了解我國房地產業、鄭州市(或項目所在城市)的基本狀況、有關調控的政策;

4、項目周邊樓盤的規劃特色、開發周期、銷售情況;

5、根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位(不同年齡段、不

同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異)，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，

產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

6、根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。

7、項目的經濟效益分析，主要包括：項目的建筑規模、項目總投資估算、項目的建設周期、項目的盈利預測、項目財務評估、項目不確定分析和規避市場風險策略;

8、項目銷售策劃(項目銷售階段)，此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

9、策劃結論與建議

10、打印、裝訂、呈交設計成果。

學生應在教師指導下，獨立認真完成要求的各項設計內容;編制要求準確化、規范化、內容完整、計算正確，估算合理;按統一規定，裝訂成冊。

四、設計說明：

1、項目背景研究：從國家宏觀調控政策到鄭州(或項目所在城市)房地產市場現狀，再到本項目所處區域競爭態勢分析，從宏觀、中觀、微觀三個方面對本項目進行詳實、準確、客觀的市場分析、研究。

2、項目定位方面：主要根據項目自身因素通過S分析;

7.戶外或其他媒體的分析;

8.不同的媒體組合形式的分析。

★ 房地產營銷推廣方案

營銷推廣方案框架

第一部分

產品定位

一、產品定位

（一）產品定位

（二）客戶定位及客戶特征、客戶來源

第二部分

項目的營銷推廣策略

一、項目優勢、機會分析

二、項目存在難點、風險分析

三、項目所處的競爭環境

四、總體銷策略

五、推廣方案

（一）推廣核心課題

（二）賣點整合

（三）主概念提煉

（四）推廣形象

（五）推廣策略

（六）推廣手段

（七）LOGO設計思路及手段

（八）包裝方案

（九）廣告計劃

六、價格策略

（一）定價策略

（二）價格運作策略

（三）價格表：

第三部分

項目的銷售目標和計劃

一、項目的銷售目標 1.項目的總體銷售目標 2.項目各分期的銷售目標

二、項目的銷售計劃 1.項目的銷控計劃 2.項目月/季銷售計劃 3.項目的銷售管理

第四部分

項目的營銷推廣執行方案

一、項目的推廣周期

二、項目各推廣周期推廣布置

三、項目推廣具體實施方案

（一）項目現場包裝

（二）戶外廣告

（三）新聞宣傳及平面廣告

（四）公關活動

（五）網絡媒體

（六）廣播宣傳

第五部分

項目的推廣費用

一、營銷費用總預算

1.本項目銷售面積為A平方米； 2.項目整體實現均價B元/平方米； 3.營銷費用按銷售總額的C%計?。?A＊ B ＊ C%=D萬元

4.預算營銷費用總計為D萬元；

二、營銷費用分階段預算

三、營銷費用分項目分配

四、營銷費用按推廣階段分配

★ 房地產營銷推廣方案

一一一一、、、、項目概況項目概況項目概況項目概況

（一）項目現狀本項目位于西安高新技術產業開發區核心腹地——高新四路中段，占地面積52.804畝，凈用地42.614畝。該用地權屬清晰，藍溪集團擁有合法有效的土地使用證（土地使用證號：西高科技國用（2005）第77102號，地號：GXI-（1）-22），土地使用權類型為有償出讓（附件一）。該用地土地用途原為“工業用地”，經藍溪集團申請，西安高新區（文件號：西安高新區管委會主任辦公會會議紀要

【2009】001號）已同意將該項目用地性質由工業用地變更為商業設施用地（商業、辦公），西安高新區規劃建設局也已下發《建設用地規劃變更通知書》（【2009】004號）（附件二）。根據西安市國土資源局高新技術產業開發區分局（2009）19號協議，土地出讓金已繳納完畢，正式變更為商業用地。藍溪集團已取得三級開發資質（附件三）。

（二）藍溪集團概況本項目為西安藍溪科技企業（集團）有限責任公司所有。西安藍溪科技企業（集團）有限責任公司創立于1989年；企業法定代表人：王武；注冊地址：西安高新技術開發區科技二路65號；公司營業執照注冊號：610***8；公司注冊資本：人民幣15000萬元；公司組織機構代碼證號：22090025-4。西安藍溪科技企業（集團）有限責任公司從幾萬元起家發展成為資產10億元，員工逾千人，由核心層、緊密層、半緊密層及松散層20余家企業組成的民營科技企業集團。主要經營業務包括：房地產開發建設、科技園區建設、物業管理服務、投資管理及文化教育、醫療器械制造、再生能源利用、生物農藥生產等方面業務。藍溪集團1995年起一直躋身于西安高新開發區百強企業：  2002榮獲“中國優秀民營科技企業”稱號；  2003年榮獲“陜西省誠信企業、西安市守合同、重信用企業”等稱號；  2004年榮獲“西安市著名商標企業、陜西省銀行同業協會誠信企業、陜西省重合同守信用企業”榮譽；  2005年榮獲“CCTV2005中國最佳雇主上榜企業暨陜西省最佳企業管理者”稱號；2005年遠程移動監護項目被列入陜西省國際科技合作計劃；  2005年可視聽診器獲得“西安市科技進步二等獎”；  2006年當選為西安高新技術企業協會常務理事單位；  2007榮獲“中國優秀民營科技企業”稱號；  2008年被陜西省委省政府授予“優秀民營企業”稱號；  2008年為災區捐獻兩輛救護車價值180萬元。

1、藍溪集團房地產開發理念藍溪集團自從1998年開始從事房地產開發，堅持以“創建高科技、生態化的生活空間”為發展宗旨，秉持“人品決定樓品、位置決定身價、眼光決定未來”的開發理念，已經在項目選定、工程建設管理、質量保證、成本核算、營銷策劃及市場拓展等各方面建立了科學、完善的房地產開發管理體系?！案呖萍肌⑸鷳B化”是藍溪集團在十多年房地產項目開發中孜孜追求的發展目標，藍溪集團房地產開發團隊一直堅持：在向客戶提供房地產產品的同時，更應使客戶擁有一種嶄新的生活方式。所以，藍溪集團在每個項目開發中都力求深諳其文化定位，充分挖掘每個項目的文化內涵，努力向客戶做最好的產品。

2、藍溪集團房地產開發能力介紹藍溪集團除本身具有開發資質外，旗下還有房地產開發企業2家，分別為陜西啟迪科技園發展有限公司（注冊資金16000萬元）、陜西自在國際俱樂部房地產開發有限責任公司（注冊資金1000萬元）。藍溪集團擁有房地產項目類專業技術人員80余人，其中高級職稱技術人員8名、中級職稱技術人員37名，具有較強的房地產項目開發建設能力。同時，清華大學、清華科技園等全面戰略合作伙伴，能夠為藍溪集團在項目開發過程中提供強大的人才、技術、資金等支持和支撐，清華大學、清華科技園曾設計開發了北京滑雪場、清華科技園北京總園等著名項目。藍溪集團先后成功開發了5A級智能辦公大樓、純住宅小

區、綜合性住宅區、四星級酒店、學校、工業別墅以及千畝科技產業園等多種類型房地產項目，累計開發完成建筑面積近五十萬平方米，具有較豐富的房地產項目開發經驗。

★ 房地產營銷推廣方案

一、調研收集資料

1、項目用地范圍紅線圖、外部條件規劃圖及項目總平面圖。

2、國家有關的建筑設計規范與準則。

3、鄭州市(或項目所在城市)房地產息及有關配套文件。

4、同類項目開發的經驗和資料。

5、有關房地產行業的經濟指標和分析資料。

6、國家建設部發布的《房地產項目經濟評價方法》。

7、《河南省建筑工程投資估算指標》。

8、現行房地產行業的稅費取值依據及稅率。

二、設計目的：

畢業設計是在專業課程已修完的基礎上進行的綜合教學環節，本設計是在實際類似工程基礎上

三、設計任務：

1、在教師指導下結合實際工程擬定項目背景資料

2、查閱、熟悉項目地塊及規劃圖;

3、了解我國房地產業、鄭州市(或項目所在城市)的基本狀況、有關調控的政策;

4、項目周邊樓盤的規劃特色、開發周期、銷售情況;

5、根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位(不同年齡段、不

產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

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9、策劃結論與建議

10、打印、裝訂、呈交設計成果。

學生應在教師指導下，獨立認真完成要求的各項設計內容;編制要求準確化、規范化、內容完整、計算正確，估算合理;按統一規定，裝訂成冊。

四、設計說明：

2、項目定位方面：主要根據項目自身因素通過SWOT分析、結合開發商品牌兩個方面進行研究，推演出本項目整體定位，從而演變出項目案名及推廣主題。

3、產品定位方面：根據開發商產品開發戰略得出項目整體物業發展建議，包括具體的開發方案、整體建筑風格建議、社區景觀建議、戶型產品建議及附加價值建議;在此基礎上，對項目產品價格提出市場化、科學化、合理化的建議。

4、項目的經濟效益分析：結合實時市場行情，對項目進行總投資估算，又根據市場去化情況編制銷售計劃，以及按銷售計劃確定回款收入;有了這些充分的基礎數據，編制項目的現金流量表，最終確定項目可行及收益情況。

5、關于營銷策劃：房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系

列策劃工作。

五、設計成果

1.封面(設計名稱、設計人、班級學號);

2.設計說明書

3.營銷策劃書

4.附件(外文翻譯、附圖、附表等)

★ 房地產營銷推廣方案

[關鍵詞]房地產產品；營銷策劃；理論；應用研究

1、引言

房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣

等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發項目規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。

營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場營銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的

預測，并根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為占有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要采取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，借助多門學科的知識制定營

銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。

2、房地產營銷策劃的階段和方法

2.1房地產營銷策劃的階段

房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。

根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項目市場推

廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買欲望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點，吸引消費者。

2.1.1開發階段的營銷策劃

企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處于保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。

2.1.2銷售階段的營銷策劃

企業在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關系等手段，讓更多的消費者了解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期占有市場。

2.1.3物業管理階段的營銷策劃

物業是連接企業和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過物業了解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。

2.2房地產營銷的幾種方法比較

為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關系。幾種方法的主要特點見表1。

表1幾種營銷方式對比

2.2.1廣告推廣

廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境并明確要求、分析廣告產品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。

2_2.2活動推廣

活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的'。

活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。

2.2.3品牌推廣

品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推V，提升了項目的附加值，充實了項目的內涵。

可采取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。

2.2.4公共關系

公共關系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。

可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關系，調研活動；對外聯絡協調工作。

通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建筑設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。

3、“DL―YLY”項目的營銷計劃

3.1項目基本情況

DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產業帶，屬于宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中小學校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。

3.2項目營銷計劃

一期在20xx年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右。

（1）20xx年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。

（2）20xx年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。

（3）20xx年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。

（4）20xx年8、9月續銷。

（5）20xx年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源（秋展強銷）。

（6）20xx年11、12月續銷（活動促銷）。

（7）20xx年3月完成配套及室內裝飾；參加20xx年春季房展會準現房促銷。

（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。

（9）20xx年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。

“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。

結語：

本文的分析和研究，得出如下主要結論：企業在各個階段實施營銷策劃，可以使企業決策準確，避免盲目性和運作出現偏差；優秀的營銷策劃有利于提升開發企業的營銷素質和競爭力。運用房地產項目營銷策劃理論，有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。結合房地產開發項目的實例，通過系統分析，提高企業的管理能力，拓寬房地產產品的銷售渠道。

★ 房地產營銷推廣方案

20xx年最重要的房地產營銷工具，二次三次傳播率100%，轉化率超20%-50%，售樓現場人氣爆棚的高科技營銷工具。深圳經偉度科技有限公司自主研發的高精度的三維仿真系統(CCVRS)，其應用覆蓋城市設計、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數字城市系統的構建提供完整的解決方案。聯系人石先生電話：15220288295

傳統房地產產品營銷展示模式

我國房地產銷售采用期房銷售模式，在客戶購房時，看不到實體現房，開發商只能提供小區沙盤模型及數量有限的實體樣板間供客戶體驗。由于實體樣板間投資巨大，一般只有有實力的開發商才會提供幾套主力戶型的樣板間。對于普通購房者來說，大都是非專業人士，僅僅通過沙盤模型和幾個樣板間以及銷售代表的語言描述，很難想象未來項目建成后的情形，客戶的體驗感非常差。

開發商為推廣項目，往往會通過主流大眾媒體進行宣傳，由于大眾媒體請準度較差，開發商花費了大量的銷售費用，但收效甚微，如何高效的找到客戶是開發商的第一要務，所謂高效指的就是花費少，且傳播面廣，目標集中。在當下的傳播渠道中，移動互聯網無疑是根本的解決之道，通過微博、微信的鏈式傳導，可以快速高效的傳遞開發商項目信息，且花費卻可以忽略不計。

采用基于互聯網的虛擬現實技術為房地產營銷帶來的變化

基于互聯網的虛擬現實技術為房地產客戶帶來全新的沉浸式3D體驗。通過基于互聯網的虛擬現實技術，可以輕松將房地產開發項目在電腦中以3D仿真呈現，不論是小區環境還是戶型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用戶可以沉浸其中，如臨其境，客戶的體驗非常好，加深對項目的印象和感知，極大地促進銷售業務的開展。

虛擬現實房地產展示系統可以為客戶提供更為深度的服務。在虛擬環境下，開發出多種多樣、不同風格、不同造價的樣板間，給未來業主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業主對裝修的需求。

虛擬現實展示系統實現了基于互聯網的分布式虛擬現實場景，使得房地產項目更加便于在互聯網上進行傳播，客戶足不出戶便可以體驗房地產項目的優勢及特點，吸引更多的客戶來實地看房、體驗。

虛擬現實展示系統可以幫助開發商進行全開發階段進行項目展示、用戶體驗及反饋。在拿地階段進行項目方案評估和決策，吸引顧客參與項目方案的制定，拉近與客戶的距離，節省巨額的營銷費用。沉浸式虛擬現實場景的開發可以為開發商節省大量的樣板間營造費用，同時為顧客帶來全新的“實景”體驗。

所以，基于互聯網的虛擬現實技術為房地產營銷帶來了全新的客戶體驗模式及宣傳推廣策略，在節約大量營銷費用和實體樣板間建造費用的前提下，帶來對客戶更深度和更貼近的服務，在當前方式產市場大調整，開發商面臨嚴峻市場挑戰的情形下，顯得尤為重要。

★ 房地產營銷推廣方案

一、全員銷售的目的和意義

全員營銷是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動全員營銷發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、組織機構設置

公司成立全員營銷管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。

組長：廖清萍

副組長：陳永紅

組員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

具體分工：

1、廖清萍：對全員營銷工作全盤負責，聯系方式：xxxxxxx；

2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作，聯系方式：。

3、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，并負責對每天的全員營銷情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯系方式1880997XXX5。

4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現銷售提成工作，保證全員營銷順利進行，聯系方式：。

5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）、馬艷（金橋茗苑銷售人員）、金文艷（金橋現代城銷售人員）、陶濤（學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作并及時反饋全員營銷的市場反應，提出合理化建議，并保障全員營銷的順利實施。

6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯系方式：。

三、實施辦法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷；

2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

3、適用范圍：公司所有員工；

4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

四、銷售流程

1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定；

2、公司員工負責將客戶帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好全員營銷客戶登記工作，并進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。

3、業務人員負責提供客戶所購房屋的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。

4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業審核。

5、如需按揭貸款的客戶，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。

6、業務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

五、銷售提成

1、按照公司規定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1。5‰計提提成。

（2）商鋪提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1。5‰計提提成。

2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1。5‰計提提成。

3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

★ 房地產營銷推廣方案

為樹立企業良好的品牌形象，積累并收集客戶資源，吸引人氣傳達項目的賣點信息，實現快速銷售，于是乎大多數的房地產開發商都要舉行各類形式的房地產推介活動（開盤**，展銷會）。那么，房地產開發商的策劃活動有哪些形式呢？分別的優缺點又是什么呢？

房地產活動策劃方案方法

1.邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會：這是很常見的形式，“簡單暴力”，利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣，來獲得大量的****度和眾多的追捧者的參與。

從而達到很強的宣傳效果和周轉率。但它可能會存在資金花費相對過高，時間限制性較大，極度依賴明星的檔期時間來舉行活動。

2舉辦各類現場表演活動，如舞獅、小品、相聲、歌舞等娛樂節目。

以慶祝和歡樂的形式達到宣傳的目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不強，缺乏創新，宣傳效果不明顯。

3.舉辦相關性的展會：在房產推介活動的同時舉行各種家具展，車展等，這種方法相關性大，買房買車買家具一條龍，為購房者省時省力。

但這種方式的宣傳效果與直接引進房地產的形式有什么區別呢？

4.利用時裝走秀等方式的“美女營銷”：此種方式能很好的吸引眼球，時尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。

這種方法的缺點是宣傳效果不明顯，參與者有一定的局限性。畢竟，時尚往往是由少數人控制的。

5.利用節日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華” 通過節日來策劃活動很溫情地的達到宣傳效果，充滿節日氣氛。

同時，它與第一個相似，受時間限制更大。畢竟，每年只利用幾個節日是值得的。參加人數相對較少，節日期間大家都忙于其他活動。

6.舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書畫賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過程中體現豐富的社區活動，此種方法極具體驗性，參與性高，資金花費相對較低，缺點就是宣傳效果不夠明顯，****度不夠。

7.酒會，派對，焰火晚會等形式：以輕松，不拘謹的和諧氣氛達到宣傳效果，針對性強，易完成交易由于此種方法的策劃導致參加人數有限。由于針對性強，覆蓋率略低。

8.對于展會還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產商家運用，因為它有較多的優點。它兼具游樂場，動物園，博物館等性質，具有很高地科普性，知識性，趣味性；目標人群范圍大，可帶孩子邊看房邊玩耍；它影響廣泛，互動性強。你可以拍照、騎恐龍坐騎、恐龍蛋等；時間不限于節日，可由房地產公司自由選擇；活動舉行周期較長，商家可按整個房產情況決定周期長短，宣傳效果顯著；維護簡單，可操作性強，只需恐龍展商（如自貢龍城時代藝術文化）進行短期安裝和拆除工作。

總之，這是一種趨勢性活動，更何況2012年是龍年。

★ 房地產營銷推廣方案

一、活動背景

我司項目處于XX新區，目前XX新區正值一年中的旅游旺季，而且伴隨項目駐地區域內“XX水上樂園”六月一日的營業，預計將會有大批來自外地的游客隨團來到項目區域內(目前根據水上樂園相關員工統計，六月一日當天游客將達到2萬人次)。

二、策劃原則與目的

1)通過活動擴大宣傳，提高XXXX對于外埠客戶的影響力; 通過掃描二維碼，進一步增加公眾平臺關注度; 通過客戶登記領取禮品，積累意向客戶;

通過客戶體驗XX區域自然與健康的生活環境，進而了解本項目的優勢;

2)鑒于目前項目自身可邀請的意向客戶以及業主有限，故而此次活動輕氛圍營造而重渠道拓展，為后續口碑延展，后期活動人員介紹客戶做好鋪墊;

3)通過活動和宣傳，直接和間接地提高樓盤蓄客量。針對意向客戶做進一步的跟蹤與宣傳,以期達到快速成交的目的。

三、活動主題

“放飛童心XX伴您水上樂翻天”+“六一歡樂多到訪97折”

四、活動時間

20XX年6月1日-3日(視水上樂園人流量而定)

五、活動執行

利用短信群發設備，在XX水上樂園周邊地區進行短信發送，對于外來客戶起到最大程度廣而告之的作用。現場周邊安排我司的派單人員(6名)，向外來客戶進行傳單派發，在客戶掃描單頁上微信二維碼(一般)之后，即可在現場領指定區域取戲水玩具一份。

派發禮品人員(匯總，安排專人回訪。

六、禮品采購

為切合實際，使來訪客戶覺得有需求，本方案中建議禮品以戲水道具為首選，結合節約的原則，建議選取價格適當而又富有創意的水槍作為禮品。

1)打氣筒式水槍(網上報價2.3元-8.5元)

2)滅火器式水槍(高11cm×底3.6cm2，網上報價0.9元-1.0元)

七、時間節點及人員分工

八、費用預算

九、活動效果預估

據水上樂園相關員工統計，六月一日當天游客將達到導游帶隊等因素的影響，按照游客量的20%作為我項目的客戶群體，拋出具體執行不到位因素，本案中預估活動效果將會帶來微信新增粉絲與登記(可回訪)客戶1000組以上。

附件一、短信文案(70字以內，計標點符號)

XXX，中式風格雅筑，江南風情社區，傳世親海美宅，小戶型，低總價。實景園林現房呈現。掃描送禮品、到訪97折。XX集團榮譽巨獻8888888

附件二、派單統一說辭

您好，歡迎您來到美麗的XX南海，這里不僅有浩瀚的大海，更有清新婉約的江南風物。我是XXXX的工作人員，這是我們的宣傳單頁，您只要掃描一下我

們的二維碼，就可以到那里(用手指引)領取我們的戲水玩具。今天正值我們到訪97折的活動，如果您感興趣我可以帶您到我們那里參觀一下。

★ 房地產營銷推廣方案

房地產營銷策劃方案如何寫

營銷策劃是根據企業的營銷目標，通過企業設計和規劃企業產品、服務、創意、價格、渠道、促銷，從而實現個人和組織的交換過程的行為。那么，房地產營銷策劃方案怎么寫呢？下面是小編為大家收集整理了房地產營銷策劃方案寫作建議，歡迎閱讀！

一、全程綜合策劃案

這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。

二、中期介入型營銷策劃案

此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。后尋找策劃公司為其進行營銷策劃?；蜓埗嗉也邉澒具M行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。

三、單純營銷策劃案

這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。

四、二次營銷策劃案

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。

房地產全程綜合策劃案初探

策劃公司在全程綜合策劃過程中所扮演的角色

一、建筑設計咨詢師

在策劃公司對市場進行全力調研后，應對項目的戶型規劃和環境、物業的規劃提出具體可行的建議。以適應目標消費者的需求，再造優勢資源。

二、法律咨詢顧問

開發商對政府關于房地產開發方面的相關法律條文或許相當熟悉，但卻未必全面。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關房地產的法律法規，包括邊緣政策法規進行仔細的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細分析，并給出建議。法律咨詢的內容還包括針對未來營銷過程中可能出現在開發商與消費者之間的糾紛進行預測，并給出模擬解決方案。

三、協調員

一個樓盤的開發是多家單位合作的成果。包括：開發商、建筑單位、監理單位、營銷策劃公司、廣告公司、媒體等。營銷策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來，站在一個更高的角度，對它們進行調控、，使項目能夠順利的進行。

四、第二監理公司

在項目進行過程中，監理公司只針對工程的質量進行監督。而策劃公司則是對整個策劃方案的實施進行監督。任何有悖于策劃方案的行為都應該得到及時有效的制止，保證策劃方案的有效實施，為營銷的順利進行奠定良好的基礎。

五、投資顧問

策劃公司應對開發商負責保證開發商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價值提升上。

全程綜合策劃案的運行程序

我把全程綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。

一、資源整合階段

所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調研，并對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。后對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序

[1]、項目SWOT分析

項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。

在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置并非處于CBD地區，處于劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？

[2]、消費者定位

有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基于準確的消費者定位。

[3]、項目設計及環境、物業規劃建議

在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。

二、價值提升階段

如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的制作幾個部分。

[1]、理念的定位

開發商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成“過猶不及”的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。

[2]、項目文案的創作

在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。

[3]、廣告的制作

廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。

按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。

各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。

三、推廣發布階段

推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。

[1]、廣告的發布

廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關于該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。

[2]、公關活動的開展

公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。

[3]、促銷活動的宣傳與開展

嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關活動的策劃程序過于復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。

為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的`促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。

四、預算費用的提出

預算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那里獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關系到策劃公司的前途和未來。

略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案

在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析后，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。

二次營銷策劃案

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生“有意炒做”的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生“有意炒做”印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利于策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。

房地產營銷策劃案的寫作原則

一、房地產營銷策劃案要客觀，入實。

開發商尋求策劃公司合作的目的是什么？根本上說就是要求策劃公司能夠提出問題，并給出解決問題的方案，并實施，促進樓盤的銷售。因此，要提出可能阻礙樓盤銷售的關鍵問題，必須建立在詳細的市場調查的基礎上，并擁有大量的數據。然后對數據有針對性的進行科學分析，最后才能得出創新可行的營銷策略。從而有助于樓盤價值的提升和銷售。而有一些策劃案通篇都是不切實際的浮華的詞匯，可數據卻寥寥無幾。象這樣的策劃案只能拿來當文案讀?？斩吹牟邉澃敢坏嵤┢饋韺椖恐荒苁恰鞍俸Χ鵁o一利”。

二、房地產營銷策劃案要連貫統一

濃縮策劃案的內容，只有兩條：提出問題，解決問題。因此，在營銷策劃案中，前后的內容一定要連貫，統一。避免前面提出了問題，可后面卻找不到解決問題的方案，那就失去了營銷策劃的意義。

★ 房地產營銷推廣方案

一、項目分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區，社區僅僅2幢24F的高層，由浦房開發建造到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優勢的，離區域繁華中心又遠，從小環境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。

1。市場情況

大環境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。

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本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

針對本區域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環境的改善，但又受經濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個城市的大規模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業創業基地"，而本區域的發展潛力，對這批客源將有極大的吸引力。

二、媒體策略

大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現場派發銷售。

如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。

本案案量小，如果投入大量廣告經費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。

基于上述原因，我對常規的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現場派發海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。

三、市場反響

事實勝于雄辯

經過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。

可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優勢的住宅產品，這在金橋地區甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。

產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發項目打下了扎實的基礎。八、總論

房地產策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎知識、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產項目從初具雛形到最后推出都需要經過周密審慎的思考。

我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。

依據上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。

就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個策劃案有自己的創新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。

公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發戰略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。

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