優秀作文|個人評估報告（合集12篇）
發表時間：2024-02-06個人評估報告（合集12篇）。
? 個人評估報告 ?
第三十條 本準則自20xx年7月1日起施行。
（中國資產評估協會關于印發《資產評估準則――評估報告》等7項資產評估準則的通知，中評協[20xx]189號，20xx年11月28日）
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根據國家有關法律、規章制度和上市公司信息披露要求，我們接受XXXXXXX的委托，根據國家有關資產評估的規定，按照公認的資產評估方法，對江蘇國際咨詢評估公司所作的XXXXXXX部分經營性資產及相關負債的資產評估報告及評估結果進行復核并發表意見。我們本著獨立、客觀、科學、公正、謹慎原則，認真審核了江蘇國際咨詢評估公司出具的蘇國咨〖1998〗281號《XXXXXXX資產評估報告書》，并對上述經濟行為所涉及的資產及相關負債進行了市場調查與詢證、驗證，由于我們無法調閱江蘇國際咨詢評估公司的相應評估底稿，在實施了替代程序的基礎上，現就江蘇國際咨詢評估公司1998年6月10日出具的蘇國咨[1998]281號資產評估報告書評估結論的公允性，發表如下復核意見：
一、委托方簡介
㈠委托方
公司名稱：XXXXXXX 公司的法定代表人：XXXXXXX
公司注冊資本：人民幣伍仟陸佰壹拾貳萬元。 營業執照注冊號：XXXXXXX 企業類型：股份有限公司 公司注冊地址：XXXXXXX 郵政編碼：214244 ㈡企業概況:
XXXXXXX是根據《中華人民共和國公司法》等有關法律、法規，并經江蘇省人民政府蘇政復[1998]160號文批準于1999年11月8日發起設立的股份有限公司。
公司的經營范圍：許可經營項目：生物柴油的生產、銷售;一般經營項目：
石油制品、化工產品、日用化學品的生產、銷售產，自營和化理各類商品及技術的進出口業務。
公司現生產絕緣用油、特種潤滑油、特種油劑等精細化工產品20多個系列，達200多個品種，是集研發、生產、銷售、服務于一體的民營科技企業。公司現占地200余畝，擁有國內最先進的酯化、蒸餾、精餾、全自動調合、全自動罐裝、磺化、脫蠟等多套生產裝置，庫存容量達5萬多噸。公司主導產品為絕緣用油(低粘度變壓器油)，產銷量達總產品的65%以上。
二、評估報告的合規性
1、XXXXXXX與XXXXXXX進行整體改制為股份有限公司的經濟行為分別得到了宜興市《關于設立XXXXXXX的請示》宜政發【1998】147號、《無錫市人民政府關于設立XXXXXXX的請示》 錫政發【1998】157號及江蘇省人民政府蘇政復[1998]160號文的批準確認;
2、XXXXXXX按照江蘇省人民政府農村集體資產管理辦公室蘇農集[1997]16號文件關于印發《江蘇省農村集體資產評估管理暫行辦法》的通知規定辦理了資產評估項目備案登記;
3、江蘇國際咨詢評估公司是經國家有關部門批準并授予非證券業評估資格的中介機構，具有合法的資產評估資格證書，資格證書編號11002，批準文號：農鄉企資96第02號，發證機關：農業部鄉鎮集體資產評估管理工作領導小組;簽署報告的人員：嚴偉新、潘榮祥、郭秀惠，符合報告基準日的規定。具備國家認可的資格，出具報告合規。
4、XXXXXXX已按有關規定出具了承諾函;并按有關規定提供了資產產權證明等法律性文件、證書。
三、評估報告的有效性
江蘇國際咨詢評估公司根據XXXXXXX進行企業股份制改造的目的，對XXXXXXX股份制改造涉及的整體資產進行了評估，并與XXXXXXX簽署了資產評估委托協議書。本次評估的基準日根據企業股份制改造的進程確定為1998年4月30日，并于1998年6月10日出具了蘇國咨[1998]281號資產評估報告書。評估
報告書已按規定到有關部門進行了備案登記，評估報告有效。
四、評估方法的合理性
江蘇國際咨詢評估公司根據委托評估資產類型，選擇了與之相匹配的資產評估方法。因簽字資產評估人員已離開該公司，并且該公司已于20xx年進行了工商注銷，因此我們無法調閱該公司資產評估工作底稿，經過我們實施替代程序---審閱企業財務資料及對現時仍存在的實物資產原評估基準日的評估原值進行追溯性評估，我們認為資產評估人員，根據資產評估目的，恰當的選擇了評估方法和與之相匹配的評估價格標準，評估方法的選擇符合評估基準日的相關規定。
五、評估程序的適當性
江蘇國際咨詢評估公司在資產評估過程中，根據委托資產評估類型和特點，履行了不同的評估程序。經我們重新審閱審計報告及評估報告中所表達的《資產評估說明》，其所揭示的評估程序，我們認為執業資產評估人員在資產評估過程中，履行了必要的、適當的評估程序，從而保證了評估結論的客觀與公允。
六、評估結論的公允性
江蘇國際咨詢評估公司所做的XXXXXXX企業股份制改革評估項目，資產評估范圍為XXXXXXX整體資產。經評估，截至1998年4月30日止，納入評估范圍的總資產賬面值為40,290,816.92元，調整后賬面價值40,290,816.92元，評估價值為44,727,164.00元,減值率為11.02%;總負債賬面價值為36,347,518.35元，調整后賬面價值為36,347,518.35元，評估值35,556,571.00元;凈資產賬面值為3,943,298.57元，調整后賬面值為3,943,298.57元,評估值為9,170,593.00元,增值5,227,295.00元,增值率為132.56%。具體評估結果如下表：
金額單位：人民幣元
1、評估基準日的確定
確定基準日為1998年4月30日，主要基于企業本次評估目的需要，同時年中數據準確。
2、評估依據和參數選取
評估依據較為充分，評估參數選取基本合理，各項資產的評估基本符合評估操作規范意見要求。但同時存在以下問題：
(1)存貨-輔助材料中少部分項目未分明細; (2)部分往來款中對于負數沒有進行重分類調整;
(3)固定資產-機器設備中個別小項目缺少規格型號。但不影響總體的評估結論。
3、評估結論分析
1)流動資產減值75.29萬元，減值率2.25%，減值原因主要為應收賬款中對實際不能收回的往來款作了評估減值處理。
2)固定資產增值518.93萬元，增值率82.86%，其中房屋建筑物增值150.73萬元，增值率74.83%，增值的主要原因為房屋重置成本高于賬面原值所致;機
器設備增值327.72萬元，增值率87.21%，增值的主要原因為：主要設備為自制油庫，其建造成本除主要材料進行資本化外，輔材、建造勞務費用多在當期費用中列支。
綜上所述，我們認為評估增、減值是合理的，就評估基準日而言，評估結論是公允的。
七、期后事項說明
評估基準日后，企業正常經營，無重大期后說明事項。
八、復核結論
經我們對江蘇國際咨詢評估公司所作的XXXXXXX整體資產的資產評估報告及評估結果(蘇國咨[1998]281號)進行復核，其評估報告是合規有效的、評估方法是合理的、評估程序是適當的、評估結論是公允的。
九、其他說明
本公司出具的復核意見是基于：
1、委托方提供了資產產權權屬文件及文書，產權無爭議;本次復核報告涉及的有關法律文件及相關材料由委托方提供，應當對其完整性、真實性和合法性承擔法律責任。我們在復核過程中對其真實性、全面性進行了力所能及的核對。 2、委托方提供的資料及江蘇國際咨詢評估公司所做的XXXXXXX擬股份公司變更資產評估項目資產評估報告書及委托方提供的其他資料是真實可靠的，無虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
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【摘要】建立社區服刑人員風險評估機制的重要意義在于：風險評估是分類管理和獎懲考核的前提。如果不能對社區服刑人員的風險有準確的評估，那么分類就不具有科學性，進一步的矯正措施的適用也必然具有盲目性。總體來看，我國現有的風險評估或者類似于風險評估的測量機制不夠完善，表現在：評估的指標具有隨意性，評估方法的科學性不強、理論化程度不高，并且各地做法不一，評估結果也千差萬別。因此，我們主張在借鑒國外經驗的基礎上，結合我國實際，建立全國統一的、科學的社區服刑人員風險評估機制。
【關鍵詞】社區矯正；風險評估機制；風險評估指標
一、問題的提出
作為當今世界范圍內行刑制度發展趨勢與潮流的代表，社區矯正制度已成為我國的一項重要刑罰制度。和傳統的監禁刑罰相比較，社區矯正制度更具有當代所倡導的正義、人道和效益等價值追求，更能應和如今刑罰理論界的呼聲，契合當今刑罰理論的學理特點，同時，在推動和鼓勵罪犯完成自我改造方面具有積極作用，能更好地實現刑罰的功能目的。
二、社區服刑人員風險評估中的“風險”
風險指的是一種可能性。研究“風險”，一方面是要研究風險的有無，另一方面，更重要的是要確定風險的大小。這就決定了社區服刑人員風險評估中的“風險”具有以下特征。
（1）風險的有無和大小是通過一定的指標加以測評。既然風險是事件未來發生的可能性，那么只能通過現有的要素來判斷這種可能性的有無和大小。在理想的科學狀態下，各項指標高的，風險就大；各項指標低的，風險就小。但是需要注意的是：風險指的僅僅是一種可能性。風險大的事件，在未來也未必真就發生；風險小的事件，在未來也可能恰恰會發生。這樣看來，風險評估不是為了（也不可能實現）在每一個個案中都獲得對未來的準確的預知和把握，而是要從整體上把握各項指標與風險之間的相關性。
（2）風險評估的結果就是把評估對象歸屬于一定的風險類別之中，也即將具有同類風險特點的群體加以歸類、整合，從而采取相應的管理對策。一方面，這種管理對策對于評估對象的適用是具有或然性的――評估對象完全有可能即使在不適用這種管理對策的情況下，也不會把風險轉化為現實；但是另一方面，這種管理對策對于評估對象的適用又是具有科學性的――在理想的科學狀態下，對于具有同類風險特點的評估對象適用同樣的管理對策，是我們在面對未來風險時不得不采取的最佳方案。
（3）上述結論討論的是“理想的科學狀態”下的問題，也即是以各項評估指標能夠科學地、準確地反映風險大小為前提。但事實上，由于各種因素的影響，實踐中的風險評估指標未必能準確地指示出風險的大小。我們需要盡量準確地設定各項指標，并科學地運用之，但是這種“誤差”是不可避免的。
三、社區服刑人員風險評估的指標
風險評估的指標也就是評估風險時應當考量的要素。選取怎樣的指標加以評估，直接決定了風險評估的科學性和準確性。我國目前的風險評估或者與之類似的測量手段在評估指標的選取上比較粗糙，“初次測評主要圍繞個人因素、家庭因素和社會因素展開，而階段測評主要圍繞社會交往、社會心態、公益勞動、技能情況等方面展開?！边@種指標設定方法在指標類別劃分和意義定位上還有待進一步改進和科學化。
另外，我國有學者主張，可以把影響犯罪人的因素主要分為兩種，一是犯罪人的個人基本情況，二是犯罪人的行為表現。前者包括生物性因素（年齡、性別、精神狀況）、心理學因素（氣質、性格、個性傾向性）、社會環境因素（家庭、學校教育、婚姻、職業）；后者包括犯罪前的行為表現、犯罪中的行為表現、犯罪后的行為表現這種治標設定方法雖然比較全面，但是沒有突出測量風險的目標，而僅僅是對影響人身危險性的可能因素的一個匯總，不利于工作人員通過這些指標把握服刑人員風險的大小。
筆者認為，我們應當借鑒加拿大等國的風險評估經驗，將風險評估指標分為靜態因素和動態因素。其中，靜態因素反映的是服刑人員即成的、無法改變的因素，而動態因素反映的是服刑人員生活中的一些可變因素。具體而言：
（1）靜態因素：
犯罪記錄，包括前科次數、收押年齡、刑期長度等。
犯罪類型、犯罪情節及其社會危害性，包括犯罪的類型、犯罪所使用的手段、犯罪的主觀方面、所造成的社會危害等。藥物濫用史，包括吸毒、酗酒、依賴其他嗜癮品等。個人生涯，包括犯罪前的受教育程度、就業情況等。
（2）動態因素：
人生觀，包括金錢觀、前途觀、對于控制其個人生活的重視態度、對于守法的生活方式的重視態度等。認罪服法的程度以及真誠性。受教育程度。就業狀況，包括對工作的態度和工作對其生活的意義?；橐?、家庭狀況，包括對于家庭聯系的態度和其個人從家庭成員那里得到的支持。社會交往狀況，包括對于非犯罪同伴的態度和積極的社會交往的機會。藥物濫用狀況，以及對于不依賴嗜癮品而生活的態度。在社區中生活的能力，包括對于生活所需知識和技能的重視程度。
四、社區服刑人員風險評估的方法
（1）統計評估與臨床評估相結合。在服刑人員的風險評估方法上，有統計評估法和臨床評估法之分。風險評估最初的基本方法是臨床評估法，即由心理專家利用既有的'關于服刑人員的信息，作出對風險的主觀判斷。后來才逐漸發展出基于統計數據的統計評估法。
（2）入矯評估、階段性評估和解矯評估相結合。我國的一些試點目前也采用了多次評估的方法，也即除了在社區服刑人員入矯時有一次評估之外，在矯正過程中還會有階段性評估。例如在北京市，工作人員接收社區服刑人員滿2個月后進行測量，并按照測量分值對應的分類標準確定社區服刑人員的類別；類別確定滿6個月后，工作人員應重新對社區服刑人員進行測量，根據測量結果調整類別。
筆者認為，除入矯評估之外，階段性評估必須制度化，并且必須將階段性評估與累進外遇結合起來，根據評估結果調整外遇方案。另外，在解矯前還需要進行一次評估，以確定服刑人員是否達到解矯標準，和擬定進一步的矯正方案或者刑滿釋放后的更生措施。
五、我國社區矯正風險評估制度的完善
國外的罪犯風險評估已經有比較成熟的做法，這里僅舉加拿大為例。社區服刑人員風險評估的目的在于掌握與服刑人員和犯罪行為相關的所有信息，從而以此為基礎設定相應的管理措施，通過社區矯正控制其再犯的風險。進行風險評估的理由是：“監督過程的各方面都應當集中于持續的干預，去處理與個人犯罪行為相關的因素，并保證有合適的機制監控這些因素，在這些因素開始浮現時就加以有效干預。這就是為什么在準備將罪犯釋放回社區的過程中要進行全面的風險評估?！逼駷橹梗幽么笠呀洶l展了四代犯罪人風險評估手段。其第一代評估方法開始考慮一些靜態因素，例如前科次數、收押年齡、刑期長度、犯罪前的就業情況等；第三代評估方法則結合靜態因素和動態因素，注重“犯因性需求（criminologicalneeds，指那些能夠導致犯罪發生的因素，例如犯罪人的反社會態度、其所接受的犯罪亞文化等）”對于風險評估的重要意義。這一代評估方法主要考慮的因素包括前科、教育狀況、經濟狀況、家庭狀況、交往同伴、反社會人格等。第四代評估方法在第三代評估方法的基礎上，增加了對犯罪人的積極因素――即能夠抵消犯罪風險的因素的評估，因此更加全面。
我國的背景、上海等地在開展社區矯正的試點工作過程中，也采取建立了風險評估或者類似于風險評估的做法。例如根據北京市《社區服刑人員分類管理分階段教育實施方案（試行）》，社區矯正工作人員在接收社區服刑人員后兩個月內，應當通過各種途徑了解其個人、家庭、生活、就業、違法犯罪史、認罪悔罪及接受社區矯正態度等情況；在接收滿兩個月后，應當對其進行測量，并按照測量分值對應的分類標準確定社區服刑人員的類別，同時分析評估在測量過程中反映出的情況和問題，提出下一步的矯正措施，作出評估報告。類別確定滿6個月后，工作人員應重新對社區服刑人員進行測量，根據測量結果調整類別。但總體來看，我國現有的風險評估或者類似于風險評估的測量機制不夠完善，表現在：評估的指標具有隨意性，評估方法的科學性不強、理論化程度不高，并且各地做法不一，評估結果也千差萬別。因此，筆者主張在借鑒國外經驗的基礎上，結合我國實際，建立全國統一的、科學的社區服刑人員風險評估機制。
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一年來，我局在縣委、縣政府的堅強領導和市房產管理局的領導下，認真學習貫徹黨的xx大精神和xx屆二中、xx全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本，突出抓好住房保障工作，優化房管服務，注重廉政建設，關注社情民意，堅持科學發展，做到有計劃有步驟地推進各項工作，努力實現我縣房管事業健康平穩發展的目標。
一、今年主要工作及成效
（一）優化業務管理，有效提升房地產產權產籍規范化管理水平
一年來，我局緊緊圍繞產權產籍規范化管理工作，通過“三抓三促”舉措，努力在優化窗口建設、檔案管理、隊伍建設等方面下功夫，有力提升管理水平。
一是繼續抓窗口建設促規范。我局從規范管理入手，堅持做到交易、測繪、評估一次性上門服務，并通過加強業務技能培訓、每月定期組織業務學習和“走出去、請進來”等有效途徑，進一步提升了全體工作人員業務素質，服務水平能力得到提高，交易*程序更加合理、規范，服務更顯人性化。年內，我局共為產權人辦理房產交易1488宗，對比去年同期增長31.94%，交易面積17.41萬平方米，對比去年同期增長39.45%，交易金額5.21萬元，對比去年同期增長28.14%；辦理房屋登記發證5748份，對比去年同期增長57%，登記面積108萬平方米，同比增長57.59%。
二是繼續抓完善檔案管理促規范。我局房產檔案管理工作，按照省特級標準進一步完善，進一步整合房產檔案的接收、整理、錄入、入庫等流程，實現當月整理、當月入庫上架。年內，縣房產檔案館共錄入檔案歸檔1878卷，各部門業務查詢1550卷次，受理公檢法查閱620卷次；租（購）廉租房、經適房對象查檔930卷次。
三是繼續抓好隊伍素質促規范。認真組織干部職工參加各類業務學習，開展房屋登記官申報考核和職稱考試工作，我局有2人獲得通過全國登記官考試，有2人獲得房屋、土地評估中級職稱。我局群團組織通過開展各類文體活動及“扶貧捐款”主題活動，豐富職工業余生活，陶冶情操，發揚中華民族傳統美德，使廣大職工、青年、婦女保持良好的精神狀態，自覺在本職崗位上多做貢獻，隊伍素質得到全面提升。
（二）優化服務民生，有效提升房地產市場監管和住房保障工作水平
我局開展“民生實事建設年”活動為契機，圍繞服務民生，進一步加大了房地產市場監管和住房保障工作力度。一是商品房預售管理力度加大。我局在“兩建”期間，建立健全了房企信息和廣告發布規范，進一步維護業主的合法權益，促進我縣房地產業健康發展。同時，我局繼續加大商品房預售管理力度，嚴格按規定審查核發《商品房預售許可證》。年內，經我局核準商品房預售項目22宗，面積27.4萬平方米，與去年同期對比增長69%。二是房地產開發投資增長較快。年內，我縣完成房地產投資23.8億元，同比增長48%，商品房施工面積54.6萬平方米，同比增長43%。三是民生工程有力推進。根據市下達的建設指標，按期推進續建的3個項目225套保障性住房建設，其中縣城甘南路惠悅居（144套）、縣城餅街惠怡居（60套）、永漢惠眾居（25套）工程已建成分配，解決了225戶城鎮住房困難家庭。同時，加快推進金山工業園惠群居、莞（惠）園區外來工公共租賃房兩個項目建設，同時選址在王坪教師村旁，建設200套公租房，預計20xx年2月竣工。目前工程進展順利，建成后可提供新增近400套保障性住房。年內，共發放困難家庭住房補貼409戶（1109人），順利完成了市下達的指標任務。
（三）優化安全管理，有效提升房屋安全和物業管理工作水平
我局圍繞和諧房管建設，堅持抓好公房安全和物業管理工作。一是抓好公房安全檢查。局主要領導親自抓，分管領導具體抓，并逐級簽訂責任書，不定期組織專業人員分赴各鄉鎮開展經常性檢查，發現有危險房屋的，及時進行加固等處理，消除了安全隱患。二是投入資金加大公房維修力度。我局堅持將每月房租的10%部分作為公房維修專項資金，并實行專款專用，保證公房能得到常年的有效養護。同時，加大維修監督力度，進一步完善了《XX縣房產管理局直管公房維修規定》，提高直管公房管理水平。年內，我局共維修公房159戶，投入資金18.6萬元，維修公房面積1.46萬平方米，公房完好率達到95%。三是加強房屋安全工作。我局主要領導及分管領導在每次領導班子會議和干部職工會議上都反復強調要抓好公房安全檢查，時刻提高警惕性，把安全工作擺上了重要的位置，做到常抓不懈。同時組織有關人員觀看安全教育電教片，進一步提高干部職工的安全意識，強化房屋安全工作落實，確保公房不發生安全事故。四是拓寬白蟻防治業務，確保房屋不發生蟻情危害。年內，我局共為新建、改建、擴建和裝飾裝修的房屋簽訂白蟻防治合同備案83宗，面積49.86萬平方米。五是加強物業管理，保障業主合法權益。我局通過開展“兩建”工作，進一步加強對物業管理公司的監管，有效降低業主的投訴，業主權益得到保障。年內，住房專項維修資金繳存金額313萬元，共累計繳存金額2804萬元。上述措施的落實，對于保障城鎮居民安居樂業起到應有的作用。
（四）優化效能建設，有效提升機關服務工作水平
在開展“服務型機關建設年”活動中，我局采取加強組織領導，提高思想認識，建章立制等途徑，扎實開展服務型機關建設并取得成效。主要取得三方面的成效。
1、進一步規范了工作程序。首先完善了局機關工作制度及全局工作規程，進一步規范了辦公程序，使全局工作規范運行。其次實行考勤制度，嚴格實行的上下班簽到，解決了工作人員遲到早退的問題。房管局年度房地產工作總結工作總結zongjie.html。第三，完善辦事公開制度，群眾關心的熱點難點問題得到規范有序地處理，進一步解決了監督不到位的問題。加強效能制度建設，從規范化、工作紀律、機關效能、責任體系方面作出相應工作制度，進一步明確各自職責，為提高機關服務水平提供制度保障。
2、進一步深化了效能建設。開展了行政審批案卷評查活動，依法行政得到落實。認真實行首辦負責制，對材料齊全符合條件的當場辦結，收件*執行辦結制和服務制。開通綠色通道，為企業提供優質服務，解決企業后顧之憂。同時，我局統一制發了《服務質量調查問卷》，組織機關人員在服務大廳向群眾派發，廣泛征求群眾意見，進一步查找問題，制定整改措施，加強整改，有效提高行政效能。
3、進一步提高了群眾的滿意度。首先，到目前為止，我局組織193套政策性（廉租房、公租房）住房分配，未發生投訴，實現了“零”投訴。其次，我局現有直管公房租賃經營面積達4萬多平方米，到目前為止均無安全事故發生。第三，我局房屋*到目前為止未發生一宗差錯，沒有出現房管經濟糾紛案件發生。
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資產評估報告評估師聲明：
一、 我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、 評估對像涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位(或者產權持有單位)申報并經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、 我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的'法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。
五、 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
格式：
資產評估報告書基本內容格式要求 以下內容摘自資產評估報告書,欲了解本評估項目的全面情況,應認真閱讀資產評估報告書格式。
(一)凡按現行資產評估管理有關規定必須進行資產評估的各類資產評估項目，應當按本基本內容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過程，通過委托方、資產占有方充分揭示對資產評估行為和結果構成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關法律、行政法規和行業規范的要求，在一定程度上證實評估結果的公允性，保護評估行為相關各方的合法利益。
(二)評估機構、注冊資產評估師及委托方、資產占有方應保證其撰寫或提供的構成評估說明各組成部分的內容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
(三)評估說明是資產評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。
(四)評估說明是財產評估主管機關審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關當事人。
(五)評估說明包括以下基本內容和格式：
1.評估說明的封面及目錄;
2.關于評估說明使用范圍的聲明;
3.關于進行資產評估有關事項的說明;
4.資產清查核實情況說明;
5.評估依據的說明;
6.各項資產及負債的評估技術說明;
7.整體資產評估收益現值法評估驗證說明;
8.評估結論及其分析。
(六)本基本內容與格式，對某具體評估項目確實不適用的，可根據實際情況進行適當修改，增減相關內容。
評估報告范例
一、概述
二、評估報告書封面及目錄
三、評估報告書摘要
四、資產評估報告書正文
五、備查文件
六、評估報告書裝訂
評估說明
一、撰寫評估說明的基本要求
二、評估說明封面及目錄
三、關于評估說明使用范圍的聲明
四、關于進行資產評估有關事項的說明
五、資產清查核實情況說明
六、評估依據的說明
七、各項資產及負債的評估技術說明
八、整體資產評估收益現值法評估驗證說明
九、評估結論及其分析
評估明細 一、投入 （1）項目立項 霍邱縣人民政府已將全縣農村義務教育學生營養改善計劃納入國民經濟和社會發展“十四五”規劃；依據省市下發的《貧困地區農村義務教育學生營養改善計劃實施辦法》，制定了《霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃實施辦法》；成立了由縣委副書記 縣長為組長，教育、發改委、財政等部門參加的霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃領導小組，領導小組下設辦公室，辦公室設在縣教育局，教育局局長任辦公室主任，各單位職責分明，各司其職，各負其責，教育主管部門成立專門的工作機構，有專門人員負責營養餐的日常工作，財務方面配備一名主管會計和一名出納會計，還有兩名核算會計，辦公條件優越，工作經費有保障?！痘羟窨h農村義務教育學生營養改善計劃實施辦法》設定了績效目標，并符合省級實施辦法分解下達的目標要求，做到了細化、量化；霍邱縣教育局年終對鄉鎮中心學校的營養餐工作開展民生工程工作考評。 （2）資金落實 20xx年農村義務教育學生營養改善計劃各項資金落實到位，資金到位率和及時率達100%。中央膳食補助資金6890萬元（財教〔20xx〕1514號和財教〔20xx〕351號）及地方配套運轉經費1500萬元均已到位（財預函〔20xx〕8號）。 二、過程 （1）項目管理 1.目標任務。為明確目標任務，落實責任，層層傳導壓力，縣政府與教育局簽訂了目標任務工作責任書，責任書的要求已全面得到落實。鄉鎮中心學校和中標供應商簽訂的均有供貨合同書，合同書中明確了雙方的責任和義務。 2.政策宣傳。我縣開展了多種形式的政策宣傳，加大宣傳力度，擴大宣傳效果。20xx年在六安市和霍邱縣民生工程信息網的工作動態、基層話民生、圖看民生等專欄多次發表營養餐內容，如《霍邱縣多舉措聚焦教育民生 營造良好教育發展生態》、《霍邱縣全面確保營養餐民生工程安全開展》、《霍邱縣貧困地區義務教育學生營養改善專輯》、《霍邱縣落實“四保障”護航學生營養餐》、等。20xx年4月和10月縣教育局參加了由縣民生辦組織，在青少年活動中心門口開展民生工程街頭政策宣傳活動，并制作了霍邱縣教育民生工程政策宣傳展板，宣傳政策明白紙及宣傳品。霍邱縣、學校、班級、家長分層建立微信工作群，實現宣傳營養餐全覆蓋。 3.信息公開。我縣在政務公開網公示營養餐組織機構和職責、舉報電話和信箱等。營養餐受益學校嚴格按照《霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃食堂供餐實施方案》（霍政辦秘〔20xx〕208號）要求的“五統一”中的統一食譜，即以鄉鎮中心學校為單位進行全鎮統一食譜，食譜帶量帶價，學校將每天的食譜公示張貼在食堂門口或學校營養餐公示欄處（公示欄和六色臺賬由縣區統一制作），每日公示內容包含就餐人數、食材份量以及價格等內容。 4.供餐準入退出機制。糧油等大宗食材由縣政府集中招標采購，中標企業在霍邱縣政府采購網進行公示，接受社會監督，教育局與中標企業簽訂供貨合同，合同中約定供貨單位準入和退出機制。葷菜、預包裝食品、素菜和調味品由各中心學校在公共資源交易平臺進行招標，待招投標程序結束后，招標情況由縣教育局備案，新鮮食材實行“一日一供”，鄉鎮中心學校與中標供應商的合同由縣教育局統一制定?；羟窨h教育局制定了學?！妒称吩喜少徟c質量查驗制度》，落實“三人小組”驗收制度，并建立和落實食材采購詢價制度。 5.食品安全管理。食品安全是天大的事，霍邱縣教育局營養辦負責全縣營養改善計劃的食品安全工作，各校都成立了以校長為組長的食品安全工作領導小組，具體負責學校食品安全工作；逐級逐校都制定了詳細的食品安全事故應急預案，并定期不定期開展食品安全培訓和演練?？h教育局統一印制了六色臺賬和營養餐數據類各種表格，包括基礎數據和財務兩種；我縣按照要求制定了《霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃食堂供餐校長陪餐制度》，陪餐人員由學校當天的值日領導組成，每天按時在學校食堂陪餐，費用自理。陪餐人員每天提前30分鐘進入食堂，檢查食品衛生、飯菜質量，做到一看，二聞，三嘗，確定無任何問題才能向學生供餐，在“食堂供餐日志”中作好記錄。建立了食堂食品安全自查制度，制做了食品安全自查表格，發現問題及時整改。我縣定期不定期開展食堂管理人員、從業人員食品安全業務培訓，8月18日，全縣20xx年秋學期開學工作部署會召開，就學校食堂管理及新學期食堂供餐前準備工作做了專門部署和安排，要求在開學前對學校食堂環境衛生進行徹底清掃消毒，進行倉儲食材及調味料安全檢查，食堂用水安全及設施設備運行情況檢查，做好食材采購計劃和安排，通過多層次培訓，進一步規范了我縣學生營養改善食堂供餐工作,有效促進學校食堂供餐工作有序、有效、平穩運行，鞏固學生營養改善計劃工作成果。今年9月底，食品安全督查由縣政府督察考核室、縣食安辦統籌組織實施，從縣督察考核室、縣市場監管局、縣農業農村局、縣衛健委、縣教育局等有關部門抽調人員參加，分6個組對全縣食品安全進行督查。我縣積極開展爭創學生營養改善市級“示范食堂”活動，今年有3所學校被評為市級“示范食堂”，并在市級“示范食堂”學校中積極推進學生網絡版電子營養師工作。 6.勞務用工。我縣在20xx年秋學期全部實行勞務派遣或承包方式管理和使用食堂從業人員，縣統一制作規范合同，由中心學校和勞務承包公司簽訂承包合同，并且勞務公司也與聘用工人簽訂了合同。 7.信息管理。實施營養改善計劃的學校在每學期初都上報營養餐受益學生數，由教育局營養辦審核、匯總，并且結合安徽省中小學學籍管理平臺做到對學生人數、補助標準、受益人數等情況進行動態監控，學校的學生數如有變動每月底都按時上報《學生異動表》，來反映出學生的增減情況。 8.工作通報制度與執行。縣教育局建立了工作通報制度，加強對學校營養改善計劃實施工作的指導和督辦；霍邱縣學生營養辦每季度制定了工作簡報，以便反映和上報本地營養改善計劃的實施情況。 （2）財務管理 1.制度建設與執行。制定了食堂財務管理制度，以制度管人管事，出臺了《霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃專項資金管理辦法》、《霍邱縣農村義務教育學生營養改善計劃食堂供餐專項資金管理暫行辦法》、《霍邱縣人民政府教育局關于加強中小學校食堂財務管理工作的意見》、《霍邱縣中小學食堂管理制度》、《關于加強全縣農村中小學食堂管理工作的通知》（教辦〔20xx〕38號）等。霍邱縣已全面實行網絡版會計核算系統管理營養餐財務，并于每年暑期進行會計業務培訓?？h教育局春秋學期分別至少開展一次專項資金檢查。 2.資金使用合規性。項目專項資金足額用于學生營養餐伙食，縣政府配套的食堂從業人員報酬和運轉經費及教師看護補助均已到位并納入了年初預算管理。學生膳食資金實行縣?！半p審核制”管理，專項資金撥付嚴格按照國庫集中支付相關規定執行,將專項資金納入國庫統一管理，實行分帳核算，集中支付，?？顚Ｓ?。寄宿制學校食堂早晚餐財務納入全縣統一管理，資金支出手續齊全、原始憑證合規，沒有白條抵賬、不合規憑證和大額現金支付等情況。學生、教職工自繳餐費實行縣級統一管理，并存入縣級專戶，實行報賬制結算。項目資金使用不存在克扣、截留、擠占和挪用專項資金等現象。 3.國庫集中支付管理。項目資金支出嚴格執行了國庫集中支付管理，國庫集中支付程序和手續均符合規定。 4.監督檢查有效性。廣泛開展營養餐督查和調研活動，全年開展營養餐專項督查3次，范圍覆蓋了中心學校、九年一貫制、初級中學、中心小學、村小以及教學點各級各類學校，并在霍邱教育網進行了專題報道，對督查過程中發現的問題，及時指出，下發整改通知單，限期整改。教育局每年都委托第三方會計事務所對營養餐財務進行審計，發現的問題及時整改。各鄉鎮學校均真正發揮了膳食委員會的監督作用。 三、項目產出 1. 根據安徽省教育廳《關于基礎教育項目建設及學生營養改善計劃等截止10月底進展的簡要情況》（皖教秘[20xx]418號），我縣農村義務教育學生營養改善計劃受益學校和受益學生全覆蓋，食堂供餐面達100%。 2.各學校建立和落實嚴格的食材質量驗收制度，實行“三人小組”驗收，驗收手續完整。今年11月份教育局委托第三方抽檢縣級招標的食材大米，目前正在等待CMA檢測報告。教育局營養辦經隨機突擊查看供餐單位現場，當日供餐數量和品種與公示菜譜相符。 四、項目效益 通過縣疾病預防控制中心對全縣監測學校的學生營養健康狀況監測結果看，我縣農村學生的營養健康狀況和身心健康得到了明顯的提升，營養結構得到優化，學生身高和健康狀況等各項指標均有改善，營養餐不斷改善了農村義務教育學生的學習生活條件，得到了學生及學生家長的認同。我縣在今年9月份開展了“厲行節約、反對浪費”，主題教育和 “光盤行動”活動，取得了明顯的成效。通過隨機問卷調查、電話訪問、現場走訪等形式，對社會公眾、受益對象滿意度進行調查，全縣調查對象對營養改善計劃這項民生工程非常滿意。 五、工作創新方面。 我縣在營養餐實施過程中，積極探索各類創新模式。創新一：我縣各鄉鎮中心學校新鮮食材招標采購（米、油除外）----通過在霍邱縣公共資源交易平臺進行公開招標。創新二：全縣民辦學校營養餐食材納入中心學校統一招標采購。創新三：全縣公辦寄宿制學校早晚餐食材納入統一招標采購。 六、自評結果 教育局營養辦對照安徽省農村義務教育學生營養改善計劃績效評價指標，分項認真進行自查，自評得分為100分。 現將資產評估情況及評估結果報告如下： 一、委托方簡介 企業名稱：北流市佳輝新能源開發有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”) 住所：北流市招商局 法定代表人：陳宏 注冊資本：壹仟萬元整 實收資本：壹仟萬元整 企業類型：有限責任公司 營業執照注冊號：470264****05730 發照機關：北流市工商行政管理局 成立日期：20xx年5月26日 經營范圍：新能源的開發與管理，生物質能源林基地投資和建設，有機農業基地建設。 截至評估基準日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示： 北流市佳輝新能源開發有限公司股東表 二、評估目的 根據需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發有限公司全部資產和負債于評估基準日20xx年11月30 日的市場價值，為企業自我資產清理提供價值參考依據。 三、評估對象和評估范圍 (一)評估對象 本項目評估對象為20xx年11月30 日北流市佳輝新能源開發有限公司擁有的全部資產和負債，具體包括公司的流動資產和負債等。 (二)評估范圍 根據《資產評估業務約定書》和北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發有限公司于20xx年11月30 日的全部資產和負債。 截止20xx年11月30日，納入本次資產清查評估明細表的委估資產和負債具體情況如下： (2)非流動資產合計8,970,426.67元，其中：無形資產8,970,426.67元; (3)資產總計17,193,777.63元; (4)流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元; (5)負債合計7,565,368.60元; (6)所有者權益合計9,628,409.03元。 本次申報評估的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。 四、價值類型及其定義 依據本次評估目的和評估對象，委估資產采用的價值類型為市場價值。 市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易價值的估計數額。 五、評估基準日 本項目的評估基準日為20xx年11月30日。 為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方商定，以 20xx年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。 六、評估報告的使用者 本評估報告的使用者為：委托方及與本次經濟行為有關的主管部門。 七、評估原則 根據國家資產評估的有關規定，本次資產評估中主要遵循以下國家及行業規定的公認原則： (一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響; (二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發，通過現場調查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據; (三)遵循科學性原則。評估人員根據各類資產的特點確定了科學的評估方法，使資產評估結果科學合理; (四)遵循產權利益主體變動原則。即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現行市場價值; (五)遵循資產持續使用的原則。即被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數和依據; (六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響; (七)遵循公開市場原則。即評估的.作價依據和評估結論在公開市場存在或成立; (八)維護產權持有者及投資者合法權益的原則。 八、評估依據 本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容： (一)法律法規依據 1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》; 3、原國家國有資產管理局國資辦發[1996]23號文《資產評估操作規范意見(試行)》; 4、財政部頒發的財評字[1999]91號“關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知”; 5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂); 7、其他相關法律、法規、通知文件等。 (二)準則依據 2、中國注冊會計師協會會協[20xx]18 號《中國注冊會計師協會關于印發的通知》; 3、財政部令第 33 號《企業會計準則――基本準則》、財會[20xx]3 號《財政部關于印發等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業會計準則――應用指南》; 5、《中華人民共和國土地管理法》; 7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。 (三)經濟行為依據 委托方與本人簽訂的《資產評估業務約定書》。 (四)產權證明依據 1、北流市佳輝新能源開發有限公司的營業執照、稅務登記證復印件; 2、北流市佳輝新能源開發有限公司申報的資產清查評估明細表; 3、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的有關協議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料; 4、北流市佳輝新能源開發有限公司出具的《委托方承諾函》; 5、其它有關產權證明文件。 (五)取價依據 1、本人實地勘查、調查所獲得的資料; 2、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料; 3、本評估機構掌握的其他價格資料; 4、關于發布省征地年產值標準的通知(省政辦發(20xx)47號); 5、市人民政府關于印發《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發〔20xx〕20號)。 (六)參考資料及其它 1、李環會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發有限公司的審計報告; 2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料; 3、其他資料。 九、評估方法 根據資產評估有關規定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發有限公司委估范圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據資產評估目的和委估資產的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產基礎法(成本法)的評估方法進行評估。 資產基礎法是指在合理評估企業各項資產、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據北流市佳輝新能源開發有限公司各項資產及負債的構成，采用的具體評估方法如下： (一)流動資產的評估 流動資產包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據各項資產的具體情況，采取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下： 1、貨幣資金的評估 納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。 對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調節表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。 公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調節公式如下： 評估基準日公司賬面余額+企業已付銀行未付金額-企業已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業未付金額-銀行已收企業未收金額。 2、預付賬款 預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業務的真實性。 對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。 (二)無形資產(土地使用權)評估 根據評估對象土地實際情況，并結合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。 成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益 (三)負債的評估 納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。 對于負債，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調整后的賬面值確定評估值。 十、評估過程 具體過程如下： (一)接受委托及評估準備 2、根據本次評估目的和有利于減少事后調整事項的原則確定評估基準日; 3、通過調查了解，制定評估方案和工作計劃。 (二)現場清查核實 1、聽取產權持有者有關人員對企業的歷史及現狀、企業目前的經營狀況和評估對象情況介紹; 2、指導北流市佳輝新能源開發有限公司有關人員清查資產與收集相關資料; 3、組成項目評估組，擬定資產評估工作方案; 4、根據北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表，評估組成員在現場對各類資產和負債進行清查核實。同時通過現場勘察，對重點資產狀況作了深入了解; 5、收集委估資產的產權證明文件、購置合同、發票等資料; 6、根據資產狀況和現場核查情況完善和充實工作底稿; 7、現場查詢和收集委估資產的價格信息。 (三)評定估算 1、根據資產的實際狀況和特點，確定各類資產和負債的評估方法; 2、開展市場調研、詢價工作; 3、根據工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。 (四)評估匯總 1、初步匯總資產評估結果; 2、分析評估結果，確認有無重復和漏評，進行必要的調整、修改和完善; 3、項目負責人匯總、撰寫資產評估報告書; 4、三級復核資產評估報告書及評估說明。 (五)提交報告 經與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。 十一、評估假設 由于產權持有者各項資產和負債所處宏觀、企業經營環境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下： 首先，我先來談一談對房地產在理論上的認識。房地產，是一種稀卻的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業?，F代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現“房地產熱”，1993年以后開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的經濟增產點，等等。房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中越來越重要。 房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。 在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。影響房地產價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類： 1、自身因素； 2、環境因素； 3、人口因素； 4、經濟因素； 5、社會因素； 6、行政因素； 7、心理因素； 8、國際因素； 9、其他因素。 房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業務開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下： 1、獲取估價業務； 2、受理估價委托及明確估價基本事項； 3、擬訂估價作業方案； 4、收集估價所需資料； 5、實地查勘估價對象； 6、選定估價方法計算； 7、確定估價結果； 8、撰寫估價報告； 9、交付估價報告； 10、估價資料歸檔。 房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要有以下5項： 1、合法原則； 2、最高最佳使用原則； 3、替代原則； 4、估價時點原則； 5、公平原則。 房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。專業估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價的人員。要成為一名合格的房地產專業估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業道德修養。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發現他們工作態度非常認真，工作時極其仔細、專業，只有這樣，才能對估價對象負責。其次，我再來談一談對房地產估價在感性上的認識。雖然我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實，因為這一階段正是一年中他們業務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產估價的認識更深一層。以下是我在實習中接觸到的幾個案例。 案例一：7月6日8點30分，我們隨同項目經理凌濤及其助手小趙，一同來到位于莘莊的某工廠進行評估。這是萬隆受閔行區法院的委托進行的司法評估項目。該廠原先租用了莘莊x村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與x村及土地管理所關于廠房、辦公樓等價值達成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發生了爭執，該廠將x村和土地管理所告上了法院。萬隆房地產估價有限公司受閔行法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進行估價。當我們一行來到該廠的原址后，估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及x村有關人員在場，進行相關詢問，并按司法程序每一方簽作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內容他們都詢問得非常仔細。關于廠房雙方發生了爭執，為此，我們一行又驅車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當我們回到萬隆時，已是12點30分。 案例二：7月8日13點，我們隨同項目經理向海等四人，一同來到位于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進行評估。該公司有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委托xx裝潢公司進行裝修，xx裝潢公司由于業務繁忙，將該裝修工程再出包給其他公司，并預付給其10萬元。在工程已進行了一段時間后，承包方提出資金不夠，要求xx裝潢公司補付20萬元，雙方由此發生爭執。萬隆房地產估價有限公司受xx裝潢公司的委托，對已裝修的部分進行估價。在我們到達以后，估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的了解，進行了現場勘察，對裝修所用建材的種類、規格、數量等做到心里有底。然后，向對方索取了這三處地方的圖紙。由于測量工作非常復雜、耗時，所以雙方約定再安排時間測量。我們一行在晚上19點才回到了陸家浜路。 案例三：7月9日12點，我們隨同助理會計師趙文安等三人，一同來到位于寶山月浦鎮的某套居民住宅進行評估。這是萬隆受寶山區法院的委托進行的司法評估項目。這是一套建筑面積57平方米左右的'居民住宅，樓層總的為6樓，該套住宅位于6樓，在1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的時間。當事人由于離婚，要求進行財產分割。萬隆房地產估價有限公司受寶山法院的委托，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進行估價。我們來到6樓的住房內，估價人員首先查看了房產證等有關文件，然后對房屋面積進行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進行記錄，最后要求當事人過目并簽。本以為這個估價項目非常簡單，但當我們回到陸家浜路時，也已是16點了。 案例四：實習的第一個星期，我們主要是隨同萬隆的估價人員出去做項目。實習的第二個星期，由于天氣炎熱，公司的估價人員都沒有出去做項目，我和蔣老師也就在公司了解一些情況，看他們對估價項目做出來的評估報告。期間，我看到了這樣一個評估報告：萬隆房地產估價有限公司接受金山區法院的委托，對位于虹梅路269號的寶城大廈806室、807室、808室進行拍賣底價估價。寶城大廈由于位于虹梅路，這是一個比較成熟的地區，周邊環境已較成熟，所以該次估價項目采用市場比較法。估價人員選取了寶城大廈150x室、40x室及位于虹梅路263號的金梅公寓160x室作為比較，這三套房屋均在6月份成交，前兩套都為二室一廳，成交價分別為7 008。10元/平方米和6 477。30元/平方米，后一套為三室一廳，成交價為6 248。90元/平方米。估價人員將寶城大廈806室作為基數，通過與這三套房屋一系列因素的對比、修正，得出估價對象，即寶城大廈806室、807室、808室在6月29日的公允市場單價為6 374元/平方米。因為考慮這是要拍賣的房屋，要求快速、及時，所以再確定了一個拍賣變現系數為80%，則：6 374×80%=5 099（取整）。這樣，最后確定了寶城大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣底價為5 099元/平方米。 最后，我再來談一談對房地產估價這一行業的感觸。人們常說：“隔行如隔山?！痹任乙恢闭J為我們上課是非常得辛苦，但通過這一次短暫的實習，我認識到其實每行每業都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產估價業，他們經常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中，我們到了莘莊x工廠的原址，由于已被拆除，我們只能站著勘察，長時間的接受“日光浴”。 又如案例二中，從出門到回來，經歷了6個小時，回到學校時，天已是烏黑了。再如案例三和案例四中，看似簡單的項目，也需要花費大量的時間和精力，做好前期、中期和后期工作，才能將整個估價項目完成。同時，我也非常感謝萬隆房地產有限公司的所有人員，在實習期間，他們對蔣老師和我接待熱情，有問必答，使我們的實習真正是達到了預期的目的。 有關資產評估報告范文
XXXX資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評估程序，對貴公司擬實施股權收購行為所涉及的安徽亳州XX紙業有限公司10%的股權在2009年12月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下:
一、委托方、被評估單位概況
(一) 委托方概況
委托方名稱：安徽亳州市XX物流有限公司
法定住所：中國安徽省亳州市
法定代表人：XX
注冊資本：人民幣肆仟壹佰捌拾萬元
公司類型：有限責任公司(內資法人獨資)
經營范圍：普通貨物運輸、中轉、倉儲(有效期至2012年11月26日)。
安徽亳州XX物流有限公司成立于2007年11月29日，原系亳州 XX紙業投
資股份有限公司獨資設立的企業，2008年亳州XX紙業投資股份有限公司將其持
有安徽亳州XX物流有限公司100%股權轉讓給亳州XX股份有限公
司(上市公司)。
(二)被評估單位概況
1.基本情況
被評估單位名稱：安徽亳州XX紙業有限公司(以下簡稱“XX紙業”)
法定住所：亳州市譙城區XX號
法定代表人：劉二
注冊資本：人民幣肆仟萬元整
安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文
公司類型：有限責任公司
主要經營范圍：生活用紙、文化紙、紙漿、紙制品、造紙機器設備、造紙原
輔材料、造紙化工材料、(除化學危險品)、機制紙包裝物的銷售。
2.歷史狀況
XX紙業成立于 2008 年 7 月 24 日，由古井股份有限公司與XX紙業投資股份有限公司共同出資成立，注冊資本人民幣壹仟萬元，其中古井股份有限公司以現金人民幣 600 萬元出資、占注冊資本的 60%，XX紙業投資股份有限公司以現金人民幣 400 萬元出資、占注冊資本的40%。XX紙業自 2009 年 8 月 19 日進行了增資擴股，由古井股份有限公司增資 3000 萬元，增資后，XX紙業實收資本為 4000 萬元，其中古井股份有限公司持股比例為 90%，XX投資股份有限公司持股比例為 10%。于評估基準日 2009 年 12 月 31 日，股東的股權比例沒有發生變化
3.控股股東概況
控股股東古井股份有限公司為一家上市公司，注冊地址：安徽亳州幸福路;法定代表人：黃X;注冊資本：29,606.788萬元人民幣;
經營范圍:食糖、紙、紙漿、酒糟干粉、酒精、碳酸鈣、減水劑、復混肥料的制
造、銷售;本企業自產產品的出口及本企業生產、科研所需原輔材料，機械設備、
儀器儀表、零部件的進口;石灰石開采等。
4.公司管理狀況
XX設立董事會，董事會是純點紙業的最高權力機構。5 個管理部門，分別為：總經理辦公室，人力資源部，銷售部，市場部和財務部。XX紙業總部設在安徽省亳州市。目前公司管理處于正常狀況,現有員工 200 多名，員工大部分學歷為本科、?？茖W歷。
5.公司經營狀況
XX紙業目前主要經銷XX生活用紙，XX牌生活用紙的供應商古井集團股份有限公司。經銷的XX生活用紙有衛生卷紙、面巾紙、擦手紙及紙手帕等幾百種品種，在國內屬于中高檔生活用紙，主要經銷區域范圍為賣場
2安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文及經銷商，在成都、武漢、上海、深圳、廣州設有辦事處，主要負責生活用紙銷售相關業務。公司總部及各辦事處的辦公場所為租賃使用。
6.XX紙業成立以來主要財務指標如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項目 2008 年 2009 年
資產總額 1,172.83 8,249.27
負債總額 173.84 4,176.14
凈資產 998.99 4,073.13
營業收入 331.26 15,058.98
利潤總額 -10.07 99.90
7.被評估單位與委托方之間的關系
被評估單位和委托方的大股東均為古井集團股份有限公司。
二、評估目的
評估目的是為滿足安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業投資
股份有限公司持有XX紙業 10%股權的需要，而確定XX紙業 10%的股權價值，為委托方實施股權收購行為提供價值參考依據。股權收購的經濟行為文件是：安徽省亳州市XX物流限公司《關于收購XX紙業有限公司股權的會議紀要》。
三、評估對象和評估范圍
評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
(一)評估對象
根據與委托方簽定的“資產評估業務約定書”，評估對象為XX紙業投資股份有限公司持有純點紙業10%的股權。
(二)評估范圍及情況介紹
1.評估范圍
評估范圍包括XX紙業申報的評估基準日各項資產及負債，該評估范圍對應的會計報表經上海東華會計師事務所有限公司審計。評估范圍具體情況見下表：
金額單位：人民幣元
安徽亳州XX物流有限公司擬收購XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文項目 賬面價值
流動資產合計
82,165,680.04
非流動資產合計 327,027.78
其中：固定資產 119,952.86
遞延所得稅資產 207,074.92
資產總計 82,492,707.82
流動負債合計 41,761,429.08
負債總計 41,761,429.08
凈資產(股東權益合計) 40,731,278.74
2.評估范圍涉及主要資產的情況
XX紙業的實物資產主要是存貨和固定資產，固定資產是電腦等辦公設備，存貨為各類XX品牌生活用紙。
3.企業申報的賬面記錄或者未記錄的其他無形資產的情況
XX紙業沒有商標、專利技術、特許經營權、著作權等無形資產的情況，評估范圍不涉及無形資產。
四、價值類型及其定義
評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。市場價值以外的價值類型一般包括(但不限于)投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。根據本次評估目的、市場條件以及評估對象自身條件，選擇市場價值作為本次評估的價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本次資產評估基準日是2009年12月31日。
評估基準日是委托方根據本次評估目的的具體要求確定的。委托方在確定評估基準日時考慮的主要因素包括滿足經濟行為的時間要求，選取會計期末以便于
明確界定評估范圍和準確高效清查資產。
六、評估依據
(一) 經濟行為依據
安徽省亳州XX達物流有限公司《關于收購亳州XX紙業有限公司股權的會議紀要》。
評估報告應當包括下列主要內容：（一）標題及文號；（二）聲明；（三）摘要；（四）正文；（五）附件。 第十三條評估報告的聲明應當包括以下內容：（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內容。 第十四條評估報告摘要應當提供評估業務的主要信息及評估結論。 第十五條評估報告正文應當包括：（一）委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；（二）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）價值類型及其定義；（五）評估基準日；（六）評估依據；（七）評估方法；（八）評估程序實施過程和情況；（九）評估假設；（十）評估結論；（十一）特別事項說明；（十二）評估報告使用限制說明；（十三）評估報告日；（十四）注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。
資產評估報告摘要
以我的電腦為評估對象，對它進行市場價值評估，運用市場法，對我的電腦進行了評估工作，現將資產評估情況摘要報告如下：
一、評估目的：了解我的電腦現在的市場價值
二、評估對象和評估范圍：我的電腦
三、價值類型：市場價值
四、評估基準日：2015年4月20日
五、評估方法：市場法
六、評估結論：
七、報告提出日期：2015年4月27日
重要提示
以上內容摘自資產評估報告，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告全文。
資產評估報告正文
根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序對我的電腦在2015年4月20日進行了評估工作，現將資產評估情況報告如下：
一、評估目的
了解我的電腦現在的市場價值
二、評估對象和評估范圍
評估對象：我的電腦
規格型號：G470
制造廠家：聯想筆記本
出廠日期：2011年11月17日
投入使用日期：2012年9月
使用年限：4年
三、價值類型
根據本次評估目的的相關條件，本報告價值類型選用市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額。
本報告所述“評估價值”是指本人根據要評估的
資產在評估基準日的外部經濟環境前提和本報告所載明的特定條件下，為本報告前述所列明之目的而提出的價值意見。
四、評估基準日
本次資產評估的基準日為2015年4月27日。 資產評估基準日是評估結論開始成立的一個特定時日，在形成評估結論過程中所選用的各種作價標準、依據均要在該時點有效，本次評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。由于委估資產的自身狀況及外部經濟環境的不斷變化，不同的評估基準日，其評估結論是不同的。
五、評估依據
本次評估主要依據市場法來評估我的.電腦的現在的市場價值。
六、評估方法
根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，采用市場法對我的電腦的市場價值進行了評估。
市場法，也稱為市場價格比較法，是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估方法的總稱。
七、評估程序實施過程和情況
用直接比較法，直接比較法中采用市價折扣。這個型號的電腦剛上市時候的價格是4800元，我買的時候的價格是4000元。
公式：評估價值=參照物價格×(1-折扣率)×100 折扣率=1-4000/4800×100
折扣率=16.67%
至評估基準日為止，我的電腦已經使用了31個月，折舊價為800元。此電腦尚可使用年限為17個月。
待估資產成新率=尚可使用年限/總使用年限 =(48-31)/ 48
= 35%
此電腦資產的評估值=4800×(35%/100%)=1680元 評估結果：本人筆記本電腦的評估價值為1680-800=880元。
八、評估假設和限定條件
假設電腦的價值損耗是均勻的，即在耐用的年限內每年的貶值額相等。
九、評估結論
根據以上分析及評估得出：截止至評估基準日，在評估假設及限定條件下，我的電腦的市場價值評估
值為人民幣880元。
十、特別事項說明
1.本評估報告中的分析和結論是評估人員自己公正的專業分析和結論。
2.本人與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
3.本人已對本估價報告中的估價對象進行了考察，但評估人員對評估物的考察僅限于外觀和使用情況。
4.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。 十一、評估報告使用限制說明
1.本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。
2.本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3.未征得本人同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開于媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。
4.評估報告的使用有效期：根據國家的現行有關規定，資產評估結果的有效期為一年，即自評估目的在評估基準日后的一年內實現時，可以評估結果作為底價或作價依據(還需結合評估基準日的期后事項的調整)。超過一年，需重新進行資產評估。
十二、評估報告提出日期 1、工程質量評估報告的內容工程質量評估報告內容一般應包括工程概況、質量評估依據、分部分項工程劃分及質量評定、質量評估意見四個部分。 1.1、工程概況應說明工程所在地理位置、建筑面積、設計、施工、監理單位，建筑物功能、結構型式、裝飾特色等。 1.2、質量評估依據(1)設計文件；(2)建筑安裝工程質量檢驗評定標準、施工驗收規范及相應的國家、地方現行標準；(3)國家、地方現行有關建筑工程質量管理辦法、規定等。 1.3、分部分項工程及質量評定分部工程質量評估報告應敘述分項工程進行劃分及施工單位自評質量等級情況，要著重反映監理工程日常對分項工程質量等級的核查情況。 地基與基礎分部工程還應重點說明樁基的施工質量狀況，主體工程分部應增加對建筑物沉降觀測對混凝土強度的評定情況，磚混結構應說明對砂漿強度的評定情況。 編寫單位工程質量評估報告時，要簡述各分部工程的質量評定情況，設備安裝、調試、試運轉情況。 重點敘述對質量保證資料的審查、觀感質量評定等，反映工程的結構、安全、重要使用功能、裝飾工程的質量特色等，此外還應說明建筑物有無異常的沉降、裂縫、傾斜等情況。 1.4、質量評估意見監理單位應對所評估的分部、分項、單位工程有個確切的意見。 監理工程師可以根據對分項工程旁站檢查及等級抽查情況評估分項、分部工程的質量等級。 單位工程竣工后，監理工程師應根據主體、裝飾工程質量等級評定、質量保證資料的審查、觀感質量評定評估工程的結構安全、重要使用功能及主要質量情況，并應有確切的質量評估結論性意見。 文章來源：http://www.lipstick2017.com/youxiuzuowen/168802.html? 個人評估報告 ?
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